Vicios Ocultos: ¿Qué son en Derecho? ¿Qué Implican? 2024

Puntos importantes sobre los vicios ocultos:

¿Qué son los vicios ocultos? Si compramos una vivienda que parece estar en buen estado, de la que no detectamos problema alguno, y al cabo de un tiempo nos damos cuenta de que en realidad presenta múltiples defectos, eso es lo que se llama vicio oculto.
¿Qué significa responsabilidad por vicios ocultos? La responsabilidad la tiene el vendedor, según lo establece el artículo 1484 del Código Civil (CC), donde se especifica que el vendedor está obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso al que se le destina, o si disminuye de tal forma este uso que, de haberlos conocido el comprador, no lo hubiera adquirido o habría exigido una rebaja del precio.
¿Cuáles son los vicios ocultos de un inmueble? Los vicios ocultos son aquellos desperfectos que impiden que le demos al bien adquirido la utilidad que le es propia.
¿Cómo reclamar un vicio oculto? Contratar un abogado especialista en vicios ocultos, quien intentará una acción judicial en el tribunal competente en demanda de la restitución de derechos del comprador. Si se trata de una vivienda o un edificio, la demanda se basará en la Ley de Ordenación de la Edificación y se hará como defectos constructivos, que contemplan más tiempo para la reclamación.
¿Qué requisitos se necesitan para reclamar los vicios ocultos? El requisito principal es que la falla o el desperfecto estén ocultos. Si el juez considera que estos eran apreciables a simple vista, no dará lugar a la demanda.

¿Qué son los vicios ocultos?

Si compramos una vivienda que parece estar en buen estado, de la que no detectamos problema alguno, y al cabo de un tiempo nos damos cuenta de que en realidad presenta múltiples defectos, eso es lo que se llama vicio oculto.

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Vicio oculto no es otra cosa que los desperfectos que tienen los inmuebles, los automóviles, los electrodomésticos, o cualquier otro bien que hayamos adquirido, sin que nos demos cuenta, porque a priori parecían estar en buen estado.

Esos desperfectos nos dan derecho a reclamar la reparación del bien y, en caso de que eso no ocurra, a la resolución del contrato.

Si bien el vicio oculto no impide que usemos el bien adquirido, sí obstaculiza el buen funcionamiento de este, como sucede con un vehículo que presenta fallas.

En síntesis, el vicio oculto, de haberlo descubierto a tiempo, hubiera impedido que compremos el bien, o cuando menos, hubiera dado pie a cambiarlo, o a una rebaja del precio.

Pero cuando adquirimos un coche sin tener experiencia como mecánico, es muy probable que no nos percatemos de las fallas ocultas; lo mismo que ocurriría con una vivienda adquirida por alguien que no sea arquitecto o que no haya trabajado en el área de la construcción.

¿Qué significa responsabilidad por vicios ocultos?

La responsabilidad la tiene el vendedor, según lo establece el artículo 1484 del Código Civil (CC), donde se especifica que el vendedor está obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso al que se le destina, o si disminuye de tal forma este uso que, de haberlos conocido el comprador, no lo hubiera adquirido o habría exigido una rebaja del precio.

El vendedor estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella; pero no será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista, ni tampoco de los que no lo estén, si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos.Artículo 1484 del Código Civil

El vendedor no responderá por los defectos que estuvieren a la vista tanto como por los que no lo estuvieren, pero que el comprador debía fácilmente reconocerlos en función de su profesión u oficio.

¿Cuándo prescriben los vicios ocultos?

La reclamación prescribe en seis meses desde el momento en que ha sido adquirido el bien que presenta los vicios ocultos.

No obstante, como ocurre en todo proceso, el plazo puede ser interrumpido por las reclamaciones que hayamos hecho, más no por burofax o mensajes enviados al vendedor, y por eso, si no recibimos respuesta en el breve plazo, lo mejor es acudir a la vía judicial que sí interrumpe el plazo de prescripción.

Las reclamaciones judiciales en estos casos pueden conspirar contra nosotros, porque es posible que debamos invertir dinero en la contratación de peritos y especialistas que certifiquen la existencia de los vicios ocultos, más cuando se trata de inmuebles de bajo precio.

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Para evitar estos procesos, que pueden resultar tediosos y engorrosos, a la hora de comprar, lo mejor es llevar a cabo una completa revisión del bien que estemos adquiriendo, de ser posible con la ayuda de un experto en la materia.

Después de todo es nuestro dinero lo que está el juego y por eso dependerá de nosotros mismos ahorrarnos los dolores de cabeza. Que cuando compremos algo sea para disfrutarlo a plenitud, sin problema alguno.

¿Cuáles son los vicios ocultos de un inmueble?

Como hemos explicado, los vicios ocultos son aquellos desperfectos que impiden que le demos al bien adquirido la utilidad que le es propia.

Esos desperfectos inutilizan el bien desde el punto de vista total o parcial, y eso es suficiente para determinar que ha habido un vicio que ha perjudicado al comprador, según la sentencia del Tribunal Supremo del 10 de septiembre de 1996.

¿Cómo reclamar un vicio oculto?

Lo mejor, a la hora de reclamar, es contratar un abogado especialista en vicios ocultos, quien intentará una acción judicial en el tribunal competente en demanda de la restitución de derechos del comprador.

Si se trata de una vivienda o un edificio, la demanda se basará en la Ley de Ordenación de la Edificación y se hará como defectos constructivos, que contemplan más tiempo para la reclamación.

Por ejemplo:

Así, por ejemplo, si se trata de defectos estéticos, como grietas, el plazo será de un año; si son vicios que atentan contra la estabilidad del edificio, como desprendimientos, el plazo es de diez años, y si se trata de defectos de habitabilidad, como problemas en la electricidad, humedad constante, el plazo será de tres años.

El comprador puede realizar una serie de acciones en demanda de sus derechos, por ejemplo, una acción de saneamiento por evicción, que obliga al vendedor a reparar el daño.

El comprador también tiene derecho a una indemnización por daños, a una rebaja del precio pactado o a la rescisión del contrato.

Asimismo, puede haber un acuerdo de aliud pro alio, o sea recibir en compensación otra cosa que le satisfaga en su demanda.

¿Quién paga los vicios ocultos?

Como hemos explicado, los vicios ocultos deben ser asumidos por el vendedor. Aquí pueden darse dos supuestos:

Que el vendedor conociera de las fallas, lo cual indica que actuó de mala fe, por lo que tendrá responsabilidad en el hecho.
Que no lo supiera, por lo que actuó de buena fe, en cuyo caso la responsabilidad será menor, pero igual la tendrá.

¿Qué requisitos se necesitan para reclamar los vicios ocultos?

El requisito principal es que la falla o el desperfecto estén ocultos. Si el juez considera que estos eran apreciables a simple vista, no dará lugar a la demanda.

Dicho esto, las razones para demandar son las siguientes:

Los defectos no pueden ser detectados a simple vista.
Debe tratarse de un desperfecto grave que, de haberlo conocido, el comprador no hubiese adquirido el bien.
Se debe comprobar que el daño ha ocurrido antes de la compra.
El desperfecto no debe inutilizar por completo el bien, sin embargo sí impedir su buen funcionamiento.

Ejemplo de vicios ocultos

Por ejemplo:

Uno de los vicios ocultos más comunes es el del automóvil usado que, a priori, parece estar en buen estado, por lo que es adquirido por el comprador, pero al cabo de poco tiempo presenta fallas que ya no se pueden reclamar por no existir la garantía correspondiente.

Otro ejemplo:

Otro muy frecuente es el de las viviendas que, una vez adquiridas, presentan una serie de problemas, como el de las tuberías corroídas, fallas en el sistema de alumbrado, etc. Estos vicios sí pueden ser reclamados ante el vendedor, previa la comprobación detallada de su existencia.