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Desahucio por Precario: [Concepto, Requisitos, Procedimiento y Tramitación]

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El desahucio por precario es un procedimiento de tipo judicial iniciado por un propietario que pretende recuperar el inmueble que ha cedido de forma gratuita a un tercero negado a devolverlo por medios normales.

La acción de desahucio se intenta con la intención expresa de desalojar a la persona que vive en nuestro inmueble, no importa si lo habita con o sin el consentimiento o permisividad expresa del propietario.

Desahucio por Precario

¿Qué es un desahucio por precario?

Precario es un término que aunque no figura expresamente en la ley, sí aparece en la jurisprudencia y envuelve a las personas que están en posesión de un bien sin que puedan ampararse en título legítimo alguno, y no pagan ningún tipo de compensación económica.

Cabe destacar que hasta julio del año 2018 la legislación española permitía la aplicación del juicio de desahucio por precario, para desalojar o echar a precaristas que viven gratuitamente en un inmueble ajeno, al igual que los okupas, identificados como aquellas personas que ingresan a una vivienda sin consentimiento alguno del dueño.

Pero después de esa fecha, se estableció un procedimiento preciso para atender el desalojo de los okupas, lo cual quiere decir que el juicio de desahucio por precario solamente funciona en casos de precaristas.

En los tiempos del auge del Derecho romano, el precario era un contrato donde una persona cedía a otra en forma gratuita una cosa, pero sin renunciar a la facultad de recuperarlo cuando así lo decidiera.

¿Qué requisitos implica una demanda por precario?

El trámite siempre ha de contar con la asesoría directa de un abogado especialista en temas inmobiliarios. Es lo más conveniente a la hora de intentar una demanda. Es imprescindible recordar que para poder desalojar al precarista siempre será necesario interponer un procedimiento judicial de desahucio por precario.

El mismo debe regirse por los trámites seguidos en el juicio verbal. En este sentido, el artículo 250.1.2º de la Ley de Enjuiciamiento Civil estipula por razón de la materia que siempre será un trámite donde se empleen las técnicas del juicio verbal.

Textualmente, el artículo 250.1.2º, dice: “Las que pretendan la recuperación de la plena posesión de una finca rústica o urbana cedida en precario, por el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer dicha finca”.

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Asimismo, es preciso anunciar a los ocupantes lo razonable de abandonar el inmueble por voluntad propia, antes de que la acción judicial avance. La demanda se debe accionar en cualquier Tribunal de Primera Instancia del sitio donde se tenga la vivienda, terreno, finca, hacienda o propiedad.

Lo primero que debe acompañar el libelo de la demanda, es la documentación que certifique que tenemos la propiedad plena del inmueble, que somos sus dueños.

Y es muy importante que también se consigne un documento donde expresamente se indique la voluntad de retirar el consentimiento de permanencia en el lugar, en caso de que se le haya permitido antes de común acuerdo pernoctar en la vivienda.

¿Cuál es el procedimiento de una demanda por precario?

El procedimiento se ejecuta por intermedio de un juicio verbal, considerado un juicio civil rápido mucho más expedito que el procedimiento normal u ordinario.

Será responsabilidad del juzgado competente establecer cuál es la fecha para la vista y a posteriori dictará la sentencia del caso. Hay un lapso legal que transcurre en el procedimiento. Si el demandado no recurre en los próximos 20 días hábiles, debe desalojar el inmueble que ocupa. Si persiste en negarse podrá ejecutarse el lanzamiento.

Cuando se habla de lanzamiento, se entiende como la acción destinada a provocar el desalojo físico del inmueble, con apoyo en una comisión judicial que debe dejar constancia en un acta del estado general de la vivienda, con la finalidad de que pueda reclamarse algún tipo de compensación económica o indemnización, si se determina que hubo daños patrimoniales.

¿Cuándo se puede ejercer la acción de desahucio por precario?

El único gran requisito del ejercicio de la acción del desahucio por precario, es simplemente tener la voluntad de recuperar el inmueble ocupado por terceros.

El Código penal español, establece en su artículo 245 tipifica como ocupación o usurpación de una vivienda, aquella a la que se ha accedido sin permiso, dependiendo de si intermedia o no la violencia.

¿Cómo debemos tramitar la acción de desahucio por precario?

Si queremos que prospere esta acción de índole judicial, es importante recordar lo siguiente: el precario se enmarca dentro de la tenencia o disfrute de una cosa ajena, sin que exista pago alguno de renta o merced.

No existe, por tanto, razón de derecho diferente que la mera tolerancia del propietario o poseedor real, de poner término a dicha tenencia por voluntad propia. Esto quiere decir que el precarista está sin título alguno, sin que medie una renta o cualquier contraprestación. Solamente ha mediado la condescendencia del propietario o mera liberalidad del poseedor real del inmueble en disputa.

El propietario, en consecuencia, tendrá que consignar ante el juzgado de la causa un título de propiedad que legitime su accionar mientras que el precarista demandado tendrá que demostrar la posesión de algún documento que le vincule con el demandante o el objeto, que justifique la tenencia o permanencia en el goce del inmueble ajeno.

Así las cosas, los requisitos estipulados para que la acción prospere, son los siguientes:

  • Legitimación activa, que se deriva del título que deriva de la posesión real por el demandante, a título de dueño o cualquier derecho real que le permita su disfrute.
  • Identificación de la finca, porque es indispensable identificar plenamente como objeto de desahucio a fin de que la recuperación posesoria pueda obtenerse sin ningún inconveniente.
  • Legitimación pasiva, donde el demandado disfruta o posee en precario una posesión que disfruta aun cuando no le pertenece ni cancela renta alguna.
  • El actor debe tener posesión real de la finca a título de dueño o usufructuario.
  • Que el demandado disfruta de la finca de forma gratuita y no es poseedor de título alguno que justifique el usufructo del inmueble.
  • Debe existir la identidad de la cosa objeto de desahucio.

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