En general, el contrato de permuta es muy similar al contrato de compraventa, ya que consiste en un acuerdo entre dos partes, cuyo fin es hacer un intercambio de prestaciones para conseguir un beneficio.
Teniendo esto en cuenta, podemos decir que la principal diferencia entre la permuta y la compraventa es que en la compraventa existe precio y en la permuta no. Es decir, la permuta es un intercambio de cosas sin precio.
Cabe también un tipo de permuta con entrega de dinero, por ejemplo, cuando alguien compra un vehículo nuevo a cambio de su vehículo usado y una parte restante en dinero.
¿Qué necesitas saber?
¿Qué es el contrato de permuta?
En estos casos, cuando la adquisición de una cosa consiste en una parte en dinero y otra parte en otra cosa, se definirá si el contrato es permuta o compraventa por la intención manifiesta de los contratantes.
Ahora bien, si esta intención no es clara o no consta por escrito, el contrato se considerará como permuta, siempre que el valor de la cosa dada en parte exceda al del dinero o su equivalente.
Características del contrato de permuta
Entre las principales características que definen al contrato de permuta podemos encontrar las siguientes:
Consensual
Ya que las partes se obligan a transmitirse las respectivas cosas objeto del contrato. Por tanto, para su formalización, se requiere de la voluntad explícita de las partes contratantes.
Oneroso
La prestación de cada una de las partes es causa de la correspondiente contraprestación. Ambas partes obtienen obligaciones y ventajas económicas recíprocas.
Bilateral y recíproco
Porque engendra derechos y obligaciones para ambas partes; en este caso, entregar una cosa o derecho por otro.
Traslativo de dominio
Se consuma cuando se entrega la cosa. Esta entrega supone la transmisión de la propiedad de lo permutado.
¿Cómo se formaliza?
El Código Civil, en su artículo 1538, dedica solamente cuatro artículos a regular la permuta.
Según el artículo 1278 del Código civil, no se necesita ningún tipo especial de forma para el contrato de permuta. Para su realización únicamente se requiere de la capacidad suficiente de las partes contratantes, su voluntad manifiesta y el acuerdo de las cosas a intercambiar.
¿A qué se obligan las partes?
- Transferir la propiedad de las cosas o derecho permutados.
- Entregar la cosa, para que se perfeccione dicha transferencia de la propiedad.
- Responder por los vicios ocultos.
- Garantizar una posesión pacífica.
- Responder en caso de evicción.
- Pagar la parte que corresponda por Ley de los gastos de escritura y registro, excepto en aquellos caos que se pacte lo contrario.
- Pagar los impuestos que correspondan por Ley.
Puntos importantes a tener en cuenta
Entre los puntos más importantes que se deben destacar encontramos los siguientes:
Permuta de la cosa ajena
Ocurre cuando una de las partes se compromete a entregar una cosa que, en el momento en que se perfecciona el contrato aún no es de su propiedad, sino de alguien más.
Si el permutante lograra adquirir la propiedad antes del plazo acordado para su entrega, esta situación no supondrá mayor problema, toda vez que para esta fecha la cosa ya será suya.
- Puede decidir no entregar la cosa, incurriendo en un incumplimiento por falta de entrega.
- Puede decidir entregarla, a pesar de no ser su propietario. En este caso, la parte adquiriente se arriesga a que el verdadero propietario la reclame posteriormente. Si se logra acreditar que la cosa recibida no es de quién la entrego, el adquiriente no estará obligado a entregar la cosa que ofreció a cambio, bastando con la devolución de la cosa recibida para la resolución del contrato.
Saneamiento por evicción
Se dice que hay evicción de una cosa, cuando el dueño de esa cosa es privado del todo o parte de ella, por sentencia judicial.
En el supuesto de que la parte adquirente perdiese por evicción la cosa recibida en permuta, podrá optar por una de las siguientes alternativas:
- Recuperar la que dio en cambio
- Reclamar la indemnización de daños y perjuicios
Derecho de recuperación de la cosa entregada
De acuerdo al punto anterior, si el adquirente decidiera recuperar el bien que entregó a cambio, esto sólo podrá hacerlo siempre y cuando la cosa esté aún en poder del otro permutante. Por lo tanto, si este ya no la tiene, ya no la podrá recuperar.
Dicho de otra forma, si el bien que ya fue entregado por la parte afectada se encuentra ahora en poder de un tercero de buena fe, el afectado solamente puede elegir la indemnización por los daños y perjuicios sufridos.
Y es que la legislación protege al tercer adquirente de buena fe, por lo que el contratante perjudicado habrá de acudir a la vía indemnizadora para quedar indemne del perjuicio recibido.
Permuta de cosa futura
Se trata de un contrato atípico, porque en el momento de formalización del contrato una de las cosas a entregar a cambio existe, pero la otra no. Existirá posteriormente, cuando se construya.
Este tipo de contrato ha cobrado gran relevancia, sobre todo, en el ámbito inmobiliario. Por ejemplo, es muy común que, a cambio de un solar, una constructora permute viviendas que aún no existen, pero que se obliga o compromete a construir en dicho solar.
En estos casos, una de las partes cumple con la entrega en el momento de formalizarse el contrato, pero queda pendiente de que la otra parte cumpla cuando termine la construcción.
Término del contrato de permuta
- Si hay existencia de vicios ocultos.
- Si una de las partes no entrega la cosa acordada en el plazo convenido.
- Si una de las partes entrega una cosa diferente a la pactada.
- Si hay mutuo acuerdo entre las partes.
Tipos de contrato de permuta
Dentro de la permuta, podemos encontrar algunas variaciones de contratos. Algunos de los más comunes son los siguientes:
Permuta de viviendas o inmuebles
- Que los inmuebles sean de valor equivalente. Si el valor de los inmuebles no es idéntico, se puede entregar dinero hasta alcanzar la equivalencia.
- En el contrato se deberá reflejar el valor de los inmuebles.
- Entrega de los bienes. Esto puede ser de forma simbólica, dando las llaves en el acto de la firma del contrato.
- Entrega mutua los documentos relativos a la propiedad del inmueble que cada una de las partes transfiere.
- De haber una hipoteca, la entidad financiera tendrá que aprobar una nueva en nombre del nuevo titular.
- Los recibos debidamente cancelados por concepto de agua potable y energía eléctrica hasta la fecha de celebración del contrato.
- El comprobante del pago del último Impuesto previo a la fecha del contrato.
- Acudir al notario para formalizar la correspondiente escritura en el Registro de la Propiedad.
- Responder en caso de que la propiedad presente vicios ocultos, defectos de construcción, estéticos, y demás.
Permuta de muebles
El concepto es el mismo que el anterior, con la particularidad de que los muebles pueden ser llevados al lugar de la entrega.
Así mismo, no se requiere de que el titular se encuentre inscrito en el Registro de la propiedad, salvo que así lo determinen las partes interesadas.
Pueden intercambiarse:
- Todo aquello que pueda venderse: vehículos, animales, muebles, productos de un comercio, material de trabajo, etcétera
- También puede intercambiarse una cosa a cambio de un servicio o un derecho, siempre y cuando el valor de ambos sea equivalente o cercano.
Permuta de derechos y servicios
Consiste en la permuta de derechos reales o personales, como el derecho de usufructo, de crédito, de sucesión hereditaria, etcétera.
Así mismo, es posible el intercambio de servicios, siempre y cuando estos sean equivalentes.
Si nosotros intercambiamos una casa con otra ,la nuestra estaba pelada sin muebles y ellos después de tres veces que fueron con arquitecto y albañiles la quisieron obtener permutando su casa por l anuestea ,ahora aparecen que tienen vicios ocultos y ellos la vieron las veces que se les ocurrió se les dio tiempo para que se mudarán ,nosotros ahora encontramos vicios ocultos tapados con muebles en su momento ,una pared cabezal de cama de durlok,un cuartito que tenía muchas cosas guardadas sin revocar con caños de agua y luz al descubierto ,claraboya del baño no existe no tiene ventilación,humedad en la alacena que no vimos porque nos pareció irrespetuoso abrirla,y ellos hablan de midifiy planos y la municipalidad dice que no es necesario ,después de tantas veces de ir a verla y saber y pedir prórroga para solucionar lo que la casa no tenía ,tienen derecho a algo?
Hola Elena,
su consulta es compleja. Podemos ponerle en contacto con un abogado especializado si así lo desea. Denos su teléfono de contacto o su correo electrónico. Gracias.
Hola, tengo una duda, hay un cliente que debe una deuda y acordó con la otra parte para liquidar dicho compromiso en entregarle un terreno a cambio de saldar la misma con este bien. Mi pregunta, es: ¿Se debe elaborar un contrato de compra venta o permuta?, gracias.
Se desea hacer permuta de inmuebles uno de mayor precio el otro de menor y además hipotecada ( la propietaria se compromete a seguirla pagando al ISSSTE y de pagar diferencia acordada) existe algún problema para tal gestión? O se puede realizar la permuta con otro tipo de trámite legal.gracias
Hola, buenas tardes, mi casa está a nombre de mi esposa y mío, hice una permuta con mi hermana a través de mi papá, es decir, mi hermana y yo le cedimos nuestras casas a mi papá, y él nos la regresó pero invertidos, que era lo que realmente buscábamos, ya que yo construí en el terreno de ella (mi hermana) y ella (mi hermana) construyó en mi terreno y para corregir eso hicimos la permuta a través de mi papá; todo se hizo ante notario público. La pregunta es la siguiente, mi esposa sigue siendo propietaria de la casa? a pesar de que hayamos realizado la permuta?, o deja de serlo por haber habido permuta?; me interesa saber por un posible divorcio, y como yo fui el que pagó la totalidad de la casa no quisiera dejarle absolutamente nada.
Quiero permutar mi vivienda por otra, El valor de mi vivienda es 25% mas costosa que la otra: Como realizo el contrato de permuta y que aparezca ese 25% adicional? o debo de realizar un contrato de permuta por montos equivalentes y la diferencia del 25% realizar un contrato de comra-venta?
2- Los gastos de permuta se consideran cargos de ambos permutantes hasta tanto no se pacte lo contrario, ¿Qué ocurre si un permutante se compromete y al ir a la Oficina de Registro Público le informan que el pago por la permuta es de 500$ USD solo en arancel de registro? que pasa en este caso
Se trata de permutar partes de terrenos contiguos para facilitar accesos y para mejor valorización de los mismos . El permutante A. cede parte de su terreno en tal ubicación y el B. igualmente cede en otra ubicación.¿Hay algún inconveniente en hacer esa permuta?
Hola! quisiera saber que situación jurídica presentan los individuos en el caso de contrato de permuta, quien es pasivo y quien activo?
Quiero vender mi lote y me pagan con una camioneta del mismo valor… se puede realizar esta permuta
Realice un contrato de compra venta.
Recibí un inmueble a pagar en cuotas en dólares (no especifica si son dólares billete).
Es un contrato de compra venta o, uno de permuta ?
Cada cuota, la debo pagar con dólares billete o, puedo pagar con pesos y a que tipo de cambio, oficial o blue ?
Si he pagado la mitad de las cuotas y no puedo seguir pagando las restantes, cómo se resuelve el contrato ?
En el inmueble recibido, he realizado importantes mejoras.
En el contrato firmado, se establece que el propietario del inmueble debía escriturarme dentro de los 60 días posteriores a la firma, cosa que no hizo y yo no le pedí que hiciera.-
Desde ya quedo agradecido por SUS COMENTARIOS.-
Hola
Voy a hacer permuta con mi padres, mi vivienda por la suya, los gastos son los mismo que en una compraventa?
MARCOS y CARLOS acuden a usted para pedirle que les elabore y redacte un contrato de Permuta que ellos ya tienen acordado, MARCOS es médico cirujano plástico y le realizará una cirugía estética a la esposa de CARLOS, a cambio CARLOS pianista reconocido tocará parte de su repertorio artístico durante una reunión social que MARCOS ofrecerá en su casa; Analizando el caso:
¿A qué conclusión llega usted, se puede llevar a cabo el contrato que desean MARCOS y CARLOS?
Sustente y explique su respuesta. ¿Y en todo caso qué recomienda usted?
Hola,
En base a lo descrito, se podría llevar a cabo un contrato de permuta entre MARCOS y CARLOS. Un contrato de permuta es un acuerdo en el cual las partes se comprometen a intercambiar bienes o servicios de forma mutua y simultánea. En este caso, MARCOS se compromete a realizar una cirugía estética a la esposa de CARLOS, y CARLOS se compromete a tocar parte de su repertorio artístico durante una reunión social que MARCOS ofrecerá en su casa.
Sin embargo, es importante tener en cuenta que el ejercicio de la medicina y las cirugías estéticas están regulados por leyes y normativas específicas, por lo que es necesario asegurarse de que MARCOS tenga la licencia y capacitación necesaria para realizar la cirugía. Además, sería conveniente que se establezcan cláusulas específicas en el contrato que garanticen la calidad y seguridad de la cirugía, así como las obligaciones y responsabilidades de ambas partes en caso de incumplimiento.
En cuanto a la actuación de Carlos como pianista, es importante que también se establezcan las condiciones para la actuación, como por ejemplo, el tiempo, lugar, repertorio, etc.
En resumen, se podría llevar a cabo el contrato de permuta que desean MARCOS y CARLOS, siempre y cuando se cumplan las normativas y se establezcan cláusulas específicas para garantizar la calidad y seguridad de la cirugía y la actuación del pianista. Mi recomendación sería que ambas partes se asesoren y cuenten con un abogado especialista en derecho de contratación para redactar y revisar el contrato de permuta.
La pregunta plantea varios aspectos importantes a considerar en un contrato de compra-venta de un inmueble, y es importante tener en cuenta que cada caso puede tener sus particularidades legales. A continuación, se ofrecen algunas respuestas generales a las preguntas planteadas:
El contrato en cuestión podría ser considerado tanto un contrato de compra-venta como uno de permuta, dependiendo de las condiciones específicas establecidas en el mismo.
En cuanto al pago de las cuotas, si el contrato especifica que deben ser pagadas en dólares, entonces es necesario cumplir con esa obligación. Es importante aclarar si se refiere a dólares en efectivo o no, y si se establece algún tipo de cambio oficial o no.
Si se ha pagado la mitad de las cuotas y no se pueden seguir pagando las restantes, se puede llegar a un acuerdo con el propietario para resolver el contrato, pudiendo incluir la devolución de lo pagado hasta ese momento. Sin embargo, es importante consultar con un abogado especialista en derecho inmobiliario para conocer las consecuencias legales de este acuerdo.
En cuanto a las mejoras realizadas en el inmueble, es importante tener en cuenta que si no se han acordado previamente en el contrato, es posible que el propietario no tenga la obligación de reconocerlas.
Respecto al tema de la escrituración, es importante tener en cuenta que el contrato establece un plazo de 60 días para la escrituración, y si no se cumplió ese plazo, podría ser motivo de incumplimiento del contrato. Sin embargo, es importante tener en cuenta que la escrituración no es un requisito necesario para que el contrato sea válido, por lo que debería consultar con un abogado especialista en derecho inmobiliario para conocer las consecuencias legales de no haber realizado la escrituración.