De manera práctica, cuando dos personas se ponen de acuerdo en cosa y precio, se establece entonces un contrato de compraventa.
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Esto ocurre aunque no haya entrega de cosa ni costo definido, ya que lo que genera el contrato es la obligación del vendedor de entregar la cosa y del comprador pagar el precio.
Se dice que la entrega del bien es pacífica porque el comprador no se hace propietario de la cosa comprada cuando paga por ella, sino hasta cuando se la entregan.
Características principales de un contrato de compraventa
Para evitar complicaciones futuras, siempre es recomendable redactar un contrato con una base legal que lo valide. En el caso de los contratos de compraventa, estos pueden redactarse libremente, por lo que cada en cada caso se considerará lo que es oportuno incluir en el.
Por supuesto, hay ciertos datos importantes que no deberán faltar, como el nombre completo de las partes interesadas, así como los datos del objeto que se va a transferir.
Cuanto más rigurosos seamos a la hora de redactar nuestro modelo de contrato, más clara será la transferencia y se minimizarán los problemas para ambas partes.
Entre las características del contrato de compraventa encontramos que es:
Bilateral y recíproco
Porque engendra derechos y obligaciones para ambas partes.
Oneroso
Lo que quiere decir que ambas partes tienen obligaciones y ventajas económicas recíprocas.
Conmutativo
Genera obligaciones y cargas contractuales equivalentes y recíprocas entre las partes.
Consensual
Para su formalización, se requiere de la voluntad explícita de las partes contratantes, es decir, la manifestación del consentimiento.
Principal
El contrato de compraventa existe por sí solo, pues no depende de otro contrato.
Elementos obligatorios
- Que las partes contratantes tengan la capacidad suficiente para contratar y obligarse.
- Que el objeto del mismo sea cierto, lícito y determinado, presente o futuro.
- Que el objeto sea un bien corporal o un derecho incorporal.
- Que exista consentimiento entre las partes que intervienen.
- Que existan obligaciones a cumplir.
- Que el cumplimiento del contrato no quede sujeto al arbitrio de una de las partes.
- Que el precio a pagar sea cierto y concreto, el cual consistirá en dinero o signo que lo represente.
¿Cómo se formaliza un contrato de compraventa?
- Lugar y fecha del contrato.
- Identificación a las partes.
- Descripción del objeto vendido.
- El costo total y las características del pago.
- El importe del desembolso inicial.
- Los plazos sucesivos, si los hubiere.
- Interés exigible en caso de mora.
- Cláusula de reserva de dominio, si se pactase.
Debe recordarse que el contrato de compraventa se perfecciona por el consentimiento prestado por comprador y vendedor, de tal manera que si en el momento del consentimiento ya estaba definido el objeto y el precio, el contrato es perfecto.
Dicho de otro modo, el contrato ocurre aunque no haya entrega de cosa ni costo definido, ya que lo que genera el contrato es la obligación del vendedor de entregar la cosa y del comprador pagar el precio.
Según el artículo 1.258 del Código Civil:
Derechos y obligaciones de las partes
Obligaciones del comprador
Obligaciones del vendedor
- Entregar el poder y posesión de la cosa vendida al comprador.
- Garantizar al comprador la posesión legal, con lo que en caso de que se produzca una evicción, surge la obligación de recuperar la cosa, ahora en manos de un tercero, y en todo caso a indemnizar daños y perjuicios.
- Responder por los vicios y defectos ocultos de la cosa, cuando éstos dificultasen o impidiesen el uso para el que se la destina.
El Código Civil permite al vendedor retener o suspender la entrega de la cosa en sólo dos supuestos:
- Si el comprador no ha pagado el precio o no se ha señalado en el contrato un plazo para el pago.
- Si después de la venta se descubre que el comprador es insolvente.
Así, el comprador no se hace propietario de la cosa comprada cuando la compra, sino hasta cuando se la entregan.
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En este sentido, el contrato de compraventa no requiere como elemento estructural la entrega de la cosa, generando únicamente la obligación de entregarla, según dispone el artículo 1461 Código Civil: «El vendedor está obligado a la entrega y saneamiento de la cosa objeto de la venta».
¿Para qué sirve un contrato de compraventa?
Puntos importantes a tener en cuenta
Para hacer un buen contrato de compraventa, lo primero que debemos hacer es contratar a un abogado para que redacte un contrato específico, acorde a nuestra situación y a nuestras necesidades.
Algunas recomendaciones
Debemos tener en especial consideración los vicios ocultos de la cosa, ya que estos pueden generar problemas innecesarios para cualquiera de las partes.
Así mismo, debemos asegurarnos que toda la documentación se encuentre en regla y que la entrega de esta se dé de manera efectiva.
Término del contrato de compraventa
- Si hay existencia de vicios ocultos.
- Si el comprador no paga la cantidad acordada en el plazo convenido.
- Si el vendedor entrega una cosa diferente a la pactada.
- Si hay mutuo acuerdo entre las partes.
Tipos de contrato de compraventa
Dentro de la compraventa, podemos encontrar algunas variaciones de contratos. Algunos de los más comunes son los siguientes:
Compraventa con reserva de dominio
En esta modalidad, el traspaso posesorio es realizado en el momento de la perfección del contrato, quedando la transmisión de la propiedad supeditada al cumplimiento de una determinada condición.
Compraventa con pacto de preferencia
Modalidad por la que nace la obligación para el comprador de permitir, en caso de futura venta, que una determinada persona adquiera la cosa, con prioridad sobre el resto de eventuales compradores.
Compraventa con retracto convencional
Se atribuye al vendedor un derecho subjetivo, por el que puede recuperar la cosa vendida.
Compraventa a prueba o ad gustum
Compraventa sometida a la condición futura e incierta de superar una prueba o degustación que permita averiguar si la cosa posee la calidad expresa o tácitamente convenida.
Contrato de permuta
Consiste en el intercambio de cosa por cosa.
Pacto in diem addictio
En virtud de este pacto, el vendedor se reserva la facultad de considerar ineficaz un contrato de compraventa, válido y perfecto, si dentro de un determinado plazo (in diem) encontrara otro comprador que ofreciera mayor precio o condiciones de pago más ventajosas.
Compraventa de bienes muebles a plazos
Consiste en la venta a plazos o mediante fraccionamiento del precio en distintos periodos de tiempo.
Otras modalidades de venta al público son:- Rebajas.
- De promoción.
- De saldos.
- En liquidación.
- Con obsequios.
- Ofertas de venta directa.
- Ventas a distancia.
- Venta automática.
- Venta ambulante.
- Venta realizada en pública subasta.
Así mismo, en función de la regulación legal, los contratos de compraventa se dividen en civil y mercantil.
Contrato de compraventa civil
Regulado en el derecho civil y por el Código Civil y se efectúa cuando uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente.
Contrato de compraventa mercantil
Es un tipo de contrato mercantil y está regulado en el derecho mercantil.
Está regulado por el Código de Comercio y se refiere únicamente a cosas muebles —no se consideran los inmuebles—. La intención de la persona que compra mediante una compraventa mercantil (como el contrato de compraventa de vehículo) es la de revender nuevamente las cosas adquiridas con ánimo de lucro.
Según el Código de Comercio, no se considera compraventa mercantil:
- Las compras cuya finalidad está destinada al consumo del comprador.
- Las ventas que hicieren los propietarios, labradores o ganaderos, de los frutos o productos de sus cosechas o ganados, o de las especies en que se les paguen las rentas.
- Las ventas que, de los objetos construidos o fabricados por los artesanos, hicieren éstos en sus talleres.
- La reventa que haga cualquier persona no comerciante del resto de los acopios que hizo para su consumo.
buenas tardes, yo tengo un contracto de compraventa , ja ho pagato 280.000 euro y tengo que pagar el final 170,000 . la casa ya esta`registrada a mi nombre con el viculo de pagar los 170.000. Manana tenemos la cita con el notalio por el pago y la liberatoria y el vendidor me dice que no puede porque’ la mujer no le deja el poder. que pasa ahora?
Excelente apoyo, Claro concreto y conciso. Muchas gracias
BUENAS YO LA SEMANA PASADA FUI A VER UNA CASA ME GUSTO MUCHO ASI QUE OFERTAMOS POR DEBAJO DE LO QUE PEDIAN AL OTRO DIA FUIMOS AL BANCO Y CAMBIAMOS NUESTRA OFERTA Y LE OFRECIMOS LO MISMO QUE EL PEDIA POR LA CASA PERO AYER EN LA TARDE RECIBIMOS UN EMAIL QUE EL RECHAZO NUESTRA OFERTA POR QUE ALGUIEN OFRECIO MAS POR ELLA MAS DE LO QUE EL PEDIA ESO ME ROMPIO EL CORAZON Y ME DESILUCIONO ESA HIBA HACER MI PRIMERA CASA Y ESTOY PRONTO A CASARME DENTRO DE 3 MESES LO QUE NOS DIJERON FUE QUE TENIAMOS QUE ESPERAR A VER SI LA COMPRAVENTA SE HACIA O NO POR QUE SI NO SE HACIA ENTONCES NOS TOCARIA A NOSOTROS LA CASA LO UNICO QUE ESPERO ES QUE LA PERSONA SE ARREPIENTA Y NO LA COMPRE PARA QUE SEA NUESTRA.
como es el contrato de compraventa con representacion
Existe algun lugar donde se guarden los contratos de compra-venta de inmuebles? Tienen los compradores o vendedores obligaciòn de entregar dicho documento a alguna instituciòn civil? Gracias por su atenciòn
Gran artículo.
Mi duda es si alguna de la legislación aquí nombrada ha sido derogada/modificada.
Soy estudiante de primero de derecho y me gustaría aprender, no solo en la facultad.
Gracias.
Si firme un contrato por una moto porq se le pasaba el tiempo para el pago de retraso de años y lo hice de buena fe.Pero aún no me la muestran funciando pero ya quieren el dinero y yo no quiero entregar hasta verla funcionando pero ahora la sra me dice q me va demandar. Y fue solo una hoja q hizo ella y solo dice lo q me va entrgar año y tipo de motor y q en caso de incumplimiento se cobrará el 20% pero yo si quiero pagar pero quiero solo ver la moto funcionando. Pregunta esto si procede wn caso de q me demandé?
Buenas tardes, soy tresorero de una Hndad y le hemos comprado una casa llamada del santero al Arzovispado, la hemos pagado de echo tenemos el contrato de compra venta firmado por partes y poder notarial, me gustaria me informara saver que paso debo dar para poder registrar la mencionada propiedad, osea pinerlo todo en regla.
Hola Antonio,
Es recomendable elevar a público el acuerdo (notaría). Y luego, pagar los impuestos correspondientes a esta operación.