Contrato de Alquiler

¿Cuándo el propietario puede rescindir el contrato de alquiler?

El contrato de alquiler puede ser rescindido por el propietario cuando haya transcurrido al menos un año de firmado, pero debe comunicárselo al inquilino con dos meses de antelación.

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) regula la relación de propietarios con inquilinos, y en este sentido califica como casos excepcionales aquellos en los que el dueño de la vivienda quiera rescindir el contrato.

El artículo 2 de la ley se refiere al arrendamiento de vivienda en los siguientes términos:

Obviamente, en el texto legal se normaliza la relación de ambos y se especifican los casos en los cuales la relación puede romperse cuando una de las partes incumple lo especificado en el contrato de alquiler.

Diferente es el caso en que sea el inquilino quien quiera desistir del arrendamiento, lo cual podrá hacer solo cuando hayan transcurrido seis meses, siempre y cuando se lo participe al propietario con un mes de antelación.

El requisito de los seis meses es solo para el primer año del contrato, pues, pasado este tiempo, el inquilino podrá desistir en el momento en que lo considere conveniente, previa la justificación para ello.

Si no hay arreglo, las partes deberán dirimir el caso en los tribunales, pero lo lógico es que traten de llegar a acuerdos para evitar meterse en las aguas turbulentas de un proceso judicial que puede ocasionarles más daños que ganancias.

¿Cómo se hace para rescindir un contrato de alquiler?

Las causales para rescindir un contrato de arrendamiento están descritas en el artículo 27.1 de LAU donde se especifican las causas generales, por ejemplo, en caso de que una de las partes incumpla sus obligaciones, la otra parte podrá exigirle el cumplimiento de sus deberes.

Si a pesar de eso persiste la negativa, la parte que ha cumplido podrá solicitar la finalización del contrato de arrendamiento y alegará su derecho a recibir una indemnización por los daños que se le pudieron ocasionar, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1124 del Código Civil.

El artículo 27.2 especifica cuáles son las causales de rescisión del contrato y de desahucio, como las siguientes:

1. Impago de la renta y de cualquier otra cantidad que el inquilino se hubiera comprometido a pagar, como la fianza.
2. Subarriendo por parte del inquilino sin autorización del propietario.
3. Daños realizados dolosamente en el inmueble.
4. Que el inquilino realice obras en la vivienda sin estar especificadas en el contrato.
5. Actividades molestas, insalubres, peligrosas o ilícitas (fiestas continuas a alto volumen, venta de estupefacientes, actos con menores, etc.)
6. Cuando la vivienda ha dejado de ser la habitación principal del inquilino.
7. Cuando la propiedad se destina a un fin distinto al establecido en el contrato.
8. Cuando ha finalizado el contrato, pero aún así el inquilino se resiste a abandonar la vivienda.

Pudiera darse el caso de que el propietario necesite la vivienda para residir en ella o para que lo haga un familiar del primer grado de consanguinidad. De ser así, deberá participárselo al inquilino con dos meses de antelación para que éste pueda tomar las previsiones del caso.

¿Cómo terminar un contrato de arrendamiento de local comercial?

Las causales para terminar el contrato de locales comerciales están asentadas en el artículo 35 de LAU y vienen siendo, palabras más, palabras menos, las mismas que hemos descrito antes.

1. Impago de la renta y de cualquier otra cantidad a la que se hubiera obligado el inquilino, o que le corresponda por ley, como el desahucio por impago o desahucio por impago de suministros.
2. Impago de la fianza, así como de las sucesivas actualizaciones de fianza a lo largo del contrato.
3. Daños dolosos en el local.
4. Subarriendo del local sin estar previsto en el contrato, ni autorizado por el propietario.
5. Actividades no acordes con el local que pudieran calificarse como ilícitas.

Tanto en el caso de la vivienda como en el del local comercial, el propietario deberá instar al inquilino a abandonar la propiedad, y en caso de que éste no acceda, incoar un proceso de desahucio, para lo cual deberá cumplir una serie de pasos, el primero de ellos acudir a un tribunal que conozca de estos casos.

El propietario deberá tener la previsión de hacerle al inquilino todas las solicitudes por escrito, no de palabra, para, así, ir elaborando un expediente que le sirva en el tribunal a la hora del juicio.

¿Qué pasa al rescindir un contrato de alquiler por parte del arrendador?

Cuando el arrendador rescinda el contrato con causa justificada, el inquilino deberá devolverle la vivienda en el mismo estado en que le fue entregada al momento de firmar el contrato.

Si el inquilino considera que el arrendador no ha cumplido el contrato, siendo este vigente todavía, podrá acudir a los organismos jurisdiccionales en demanda de sus derechos.

¿Cómo es la indemnización al rescindir un contrato de alquiler de local por el arrendador?

En el caso de que el arrendatario quiera rescindir el contrato de alquiler de local comercial, lo primero que debemos ver es si en dicho contrato está contemplado el pago de una indemnización.

Así, si el inquilino desistiera, estaría obligado a pagar lo estipulado en el acuerdo, y no habría mayores problemas. Pero no ocurre lo mismo en otros supuestos.

Otro supuesto es el de que el arrendador, ante el desistimiento del inquilino, no lo acepte y reclame una indemnización por daños y perjuicios con lucro cesante.

En ese caso el TS admite la moderación de la indemnización, atendiendo a las circunstancias concurrentes, como son la demanda de alquileres, la problemática para obtener un nuevo arrendatario y las circunstancias del mercado.