Disolución de Proindiviso: [Concepto, Implicaciones, Importancia y Procedimiento]

La disolución proindiviso, comunidad de bienes o condominio copropiedad es un concepto jurídico que alude al derecho de propiedad que se ejerce sobre un bien determinado. Pero se trata de un derecho parcial sobre la propiedad, porque se comparte con otras personas.

Aunque no se crea, sucede con frecuencia que dos o más personas reciben en herencia una vivienda, terreno, finca o cualquier otra propiedad, que pasa entonces a ser considerada como un inmueble proindiviso.

Aspectos relacionados con la disolución de proindiviso

Sin embargo, es igualmente frecuente que surjan dudas relacionadas sobre el uso de la vivienda común, así como la administración, conservación y mantenimiento de la propiedad, o inclusive acerca de cómo proceder cuando querrámos disolver la comunidad.

Al hablar de la copropiedad, se entiende que esta no se concreta sobre una parte determinada de la vivienda, como habitaciones, salones, área de la cocina, baños, entre otras áreas del hogar común. En realidad, la copropiedad implica una cuota abstracta que pertenece a cada una de las personas que tienen derecho sobre el bien.

Por ejemplo, si se trata de que 4 hermanos comparten la propiedad de una casa, cada uno de ellos es un comunero con derecho a un 25% o una cuarta parte de la vivienda, con pleno dominio.

¿Por qué es conveniente hacer la disolución de proindiviso?

En el caso de las parejas que se divorcian el proindiviso, por supuesto, se genera sobre el domicilio familiar, siempre que la vivienda haya sido adquirida cuando estaban casados. Esto es lo que se llama sociedad de gananciales. O también, cuando el inmueble fue comprado a medias, aún en régimen de separación de bienes.

Y en el caso del fallecimiento de los padres, igualmente se produce un proindiviso entre los herederos directos de la vivienda familiar, cuando varios hermanos la aceptan sin que sea dividida. Es, por tanto, muy conveniente evitarse problemas, especialmente cuando el objeto del proindiviso no se puede dividir.

Por eso también existe un proceso jurídico de extinción del proindiviso, donde se persigue terminar por vía conciliatoria o por el espinoso camino del pleito legal.

¿Cómo se hace la disolución de proindiviso?

En caso de que sea divisible, es factible poner fin al proindiviso de una manera muy sencilla: dividiéndolo en tantas partes proporcionales necesitemos para cubrir las cuotas de cada titular. Para ilustrar mejor la situación, basta con que sigamos el caso de una hacienda propiedad de 6 hermanos y una extensión de 600 hectáreas, que han heredado de sus padres.

En este caso es perfectamente factible que cada uno se quede con 100 hectáreas, gracias a una negociación jurídica donde se formalice el acuerdo con ayuda de una escritura pública, previo acuerdo de todos los cotitulares. O también procede la extinción por las malas, por intermedio de un procedimiento judicial.

Otra forma de resolver el asunto, es con una venta que beneficie a todos los comuneros. Pero si no cabe un acuerdo amistoso y conveniente para todas las partes, la única forma quizá de resolver será la división de la cosa común.

La situación se torna mucho más compleja cuando el bien es indivisible, en el caso de que la cosa común sea una vivienda o piso que no puede ser fraccionada en ambientes iguales.

Un camino rápido de solución legal es que todos se pongan de acuerdo y se redacte un documento privado, donde, por ejemplo, la totalidad del inmueble queda en manos de un copropietario que compra y compensa a los demás, o un tercero que lo adquiere.

Así las cosas, entonces debe redactarse una escritura pública donde se fije la transmisión o entrega plena de la propiedad a favor de quien sea favorecido como único propietario. Si uno de los copropietarios no quiere vender, ni comprar, ni llegar a ningún acuerdo la única solución es la vía judicial.

Pero antes de interponer una demanda de división de cosa común, le aconsejamos que celebre un acto de conciliación, sin coste de abogado y procurado.

En resumen

Cabe decir que la extinción del proindiviso se puede lograr mediante un acuerdo o judicialmente. Si la extinción del proindiviso se realiza por medio de un acuerdo puede consistir en la división del bien (si es divisible) o en la adjudicación a uno de ellos que compensa económicamente a los demás, o en la venta de la totalidad a un tercero y el reparto del precio, o en una subasta entre copropietarios con o sin participación de terceros.

Las posibilidades son variadas, mas siempre tiene lugar de la misma forma. Si el bien es divisible, mediante su división. Y si es indivisible, o uno de los titulares compra voluntariamente su parte a los demás o, si es imposible un acuerdo de ese tipo, el bien objeto de proindiviso se subasta y el dinero obtenido se reparte entre los cotitulares.

Si la extinción del proindiviso se realiza por medio de un procedimiento judicial, si el bien es divisible, el resultado será -como única posibilidad- su división. Si es indivisible, su venta en pública subasta y el reparto del precio obtenido.

¿Qué es el proindiviso de nuda propiedad y usufructo?

Pero también se presenta la llamada nuda propiedad de la vivienda, es decir, que no usamos ni disfrutamos de la propiedad porque dejamos el usufructo, el uso y disfrute a un tercero.

¿Existe proindiviso entre el nudo propietario y el usufructuario?

Ahora, si ocurre que varias personas adquieren la nuda propiedad de un bien y otros el usufructo si procede la figura del proindiviso entre unos y otros. Diferente sería que varias personas adquieran la nuda propiedad de un bien y otros el usufructo.

En este caso, sí existe proindiviso entre los nudos propietarios y entre los usufructuarios. Veamos mejor la situación a través de un ejemplo. Cuatro hermanos se ponen de acuerdo y resuelven comprar la propiedad de un piso, pero entregan el usufructo o disfrute del bien a sus padres.

En este caso, debe quedar claro que el proindiviso se establece entre los hermanos, que son los nudos propietarios, mientras que los padres son los usufructuarios. En el caso de los copropietarios se establecen derechos con respecto a:

1. Uso sobre la cosa común.
2. Disfrute o conservación del bien.
3. Administración de la cosa común.
4. Defensa en un eventual juicio.
5. División del bien común
6. Porción o cuota de cada uno.

¿Cómo se realiza la disolución de proindiviso de bienes indivisibles?

Cuando se trata de bienes indivisibles, la legislación establece que el proindiviso se disolverá por algunas de las siguientes causales:

Y de acuerdo a lo establecido en el Código Civil, se establece que ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno puede pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común. Textualmente, el artículo 400 del Código Civil reza lo siguiente: “Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común”.

Esto no obstante, será válido el pacto de conservar la cosa indivisa por un tiempo determinado, que no exceda de diez años. Este plazo podrá prorrogarse por nueva convención”.

¿Cómo es la disolución de proindiviso por la vía judicial?

Para ello, es indispensable que se tramite un procedimiento de liquidación de régimen económico matrimonial, un procedimiento de división de cosa común, o uno de división general de herencias, según sea el caso. La vía judicial, su factibilidad, debe ser recomendada por un abogado experto en la materia.

Por lo general, esto sucede cuando uno de los copropietarios no quiere comprar, vender ni llegar a ningún acuerdo que beneficie a todas las partes en conflicto. Antes de entablar pleito legal, lo sensato es intentar un acto de conciliación. Si este fracasa entonces recurriremos a la vía judicial para hacer valer nuestros derechos sobre la cosa común.