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Nuda propiedad: ¿Qué es? ¿Por qué es importante? Diferencias con Usufructo

La nuda propiedad es el valor que tiene una persona como propietario de determinado bien. Es un concepto jurídico que se regula en el Derecho Civil.

No obstante, esta propiedad está limitada ya que no podrá hacer uso de ella a menos que también goce del usufructo de la misma.

Es una condición que se genera en ciertas situaciones donde la persona que se hace propietaria del bien no es la misma que la que goza del derecho de utilizarla.

Puede suceder por distintos motivos, donde  uno de los más frecuentes se da a razón de los testamentos. 

Para entender cómo funciona es necesario avanzar en el conocimiento de distintos aspectos que te resumimos en las siguientes líneas.

Así que vamos manos a la obra.

¿Qué significa la nuda propiedad?

Una persona que goza de la titularidad de una cosa, aún cuando quien esté facultada para poseerlo y disfrutarlo sea otra, tiene la nuda propiedad de esa cosa.

Esto implica que ante cualquier acto que sobrevenga sobre dicho bien será este quien se reflejará como su propietario.

Cualquier propiedad posee dos elementos que lo integran en cuanto a su composición básica. Estos son la nuda propiedad y el usufructo.

El usufructo es precisamente ese derecho que tiene una persona de gozar de un determinado bien. 

Por ejemplo
Pedro es dueño de una casa veraniega en una determinada ciudad. Está mal de salud y a sabiendas de que le quedan pocos días, hace un testamento. Ha decidido que su casa quede en manos de su sobrino Simón ya que no tuvo hijos, pero su hermana Claudia vive con él y desea que siga ahí.

concepto de nuda propiedadPor ende, coloca la nuda propiedad a manos de Simón y el usufructo en manos de Claudia.

Simón será el dueño de la casa, pero  quien podrá disfrutar de ella será Claudia. 

Al momento que Claudia fallezca (según las condiciones del usufructo), Simón pasará a tener tanto la nuda propiedad como el usufructo.

Por ende, tendrá pleno dominio de la casa.

¿Qué relación tiene con el usufructo?

La nuda propiedad se relaciona con el usufructo en función a la cosa de la que ambos son partícipes.

En ambos casos, el poseedor se encuentra muy limitado en torno a sus decisiones con respecto a la propiedad.

Por ejemplo
Aún cuando existan conflictos, una parte no podrán separar al otro de su legítimo derecho.

Sin embargo, sí podrán decidir sobre la parte que les corresponde.

Esto quiere decir que el que tiene la nuda propiedad  la puede vender aunque es un hecho que el comprador debe estar informado de la situación. 

También es posible que la nuda propiedad se hipoteque si las condiciones del prestamista lo admiten.

Por su parte, el usufructuario podrá utilizarla personalmente o alquilarla según sea su conveniencia y los dividendos de esto le corresponderán solo a él.

¿Cuándo se adquiere?

 La nuda propiedad se adquiere en el momento en que la persona que tiene el goce de este beneficio es anunciada.

Testamento

nuda propiedad y testamentoSi se trata de un testamento, pues será posterior a la muerte del anterior dueño y con la lectura del documento oficial.

Compra

Si se corresponde a una compra, en el momento en que los documentos sean firmados.

Adquisición del pleno dominio

En el caso de la adquisición del pleno dominio, es decir la nuda propiedad más su correspondiente usufructo, se pueden generar varias condiciones.

Extinción del usufructo

La más común es por la extinción del usufructo. Este se suele dar por muerte del usufructuario o, cuando no es vitalicio, al momento de culminar el período acordado.

También es posible que el anterior dueño haya dejado una condición especial  para hacer el traspaso del usufructo al poseedor de la nuda propiedad. 

Por ejemplo
Cuando se trata de un menor de edad y se espera que cumpla una cierta edad para hacerle la entrega del pleno dominio.

Otra forma es con la venta del usufructo. Este también es un caso más o menos común a razón de la poca oportunidad que tienen las personas que intervienen sobre la propiedad.

De allí que el usufructuario tenga la oportunidad de hacer la venta de su parte de la propiedad a quien goce de la nuda propiedad.

¿Qué diferencia hay entre nuda propiedad y pleno dominio?

 Lo primero que hay que considerar es que, aún cuando están relacionados, el alcance de cada uno es muy distinto.

El pleno dominio es la facultad absoluta que tiene una persona sobre determinada propiedad.

Quiere decir que goza de la titularidad y también tiene el derecho de ocuparla y disfrutarla.

La nuda propiedad  solo otorga la titularidad, restringiendo su ocupación y disfrute. 

Por lo tanto, para que una persona pueda hacer valer el pleno dominio debe ser poseedora, tanto de la nuda propiedad como del usufructo.

¿Cuándo se extingue la nuda propiedad?

La nuda propiedad se extingue con el fallecimiento del que tenga ese derecho sobre sí.

nuda propiedad y usufructoDel resto, podrá venderlo o traspasarlo cuando quiera a otra persona.

 No aplica una condición de extinción como en el caso del usufructo  que se indica que podría tener validez por determinado período de tiempo.

Esto se debe a que  el usufructo es para uso y disfrute, pero la nuda propiedad es la titularidad de la cosa .

Por tanto, su variación a través del tiempo solo será en función a la voluntad del propietario.

¿Cómo tributa en IRPF la nuda propiedad?

Aún cuando sea muy difícil para los propietarios de un bien sometido a usufructo encontrar las ventajas, una de ellas está orientada a los tributos.

Lo primero es saber que con  la nuda propiedad no se puede ejercer dominio sobre lo que se suscite en el usufructo. 

Por ende, el propietario no tiene capacidad para aprovechar los beneficios que la tierra, la casa, la finca, o lo que sea, le genere.  Por esta razón, la nuda propiedad no tributa nada. 

¿Sabías qué...?
Tampoco genera ningún efecto sobre las ganancias extras que ha obtenido el propietario en otras actividades.

De hecho, la nuda propiedad no produce ninguna modificación en la declaración de la renta.

Tampoco genera ningún tipo de amortización.

En todo caso, hay que advertir que esta situación  no exime de que la propiedad haga los pagos de impuestos correspondientes. 

Solo que dicha gestión será responsabilidad de quien ejerza el papel de usufructuario.

¿Cómo cancelar la nuda propiedad?

 Un propietario tiene plena potestad para cancelar su derecho de nuda propiedad.

Esta acción deberá corresponder a distintas situaciones en las que se debe formular un muy buen planteamiento. 

Vender la nuda propiedad

La primera forma, como puede ser la más evidente, es sometiendo la nuda propiedad a una venta.

Lo más lógico es que esta oferta vaya encaminada hacia el usufructuario, de modo que con este procedimiento quede como dueño absoluto de la propiedad.

Sin embargo, también es posible que esto se genere hacia un tercero que deberá tener pleno conocimiento de la situación a la cual está sometida la propiedad.

Contrato de cesión del usufructo

Otro método que existe con respecto a este hecho es que se emita un contrato en el que el propietario de la nuda propiedad hace una cesión de derechos a un usufructuario.

Esto no quiere decir que se la venda, es más bien como un alquiler mediante el cual el usufructuario se comprometerá a dar el pago de una renta.

Pero, si en algún momento  el propietario decide volver a su pleno dominio, entonces cancelará su nuda propiedad. 

¿Es la nuda propiedad justa?

En algún momento de la historia, las personas podrían pensar que esta división del valor de una propiedad es injusta. Sin embargo, es una modalidad legal que permite el orden sobre ciertos aspectos, más que todo familiares.

Por ejemplo:
Un padre puede desear que a su muerte  todos sus hijos sean partícipes de sus bienes. 

Pero si suponemos que se ha casado dos veces y que del segundo matrimonio no ha obtenido hijos, lo más probable es que sus hijos no deseen que su viuda continúe habitando su casa.

Para eso, entonces establece la nuda propiedad sobre sus hijos y el usufructo sobre su viuda, de manera que la descendencia pueda hacer uso de ella después que esta fallezca.

Pero el usufructo no solo se da en el plano familiar.  En algunas ocasiones se ha visto que el Estado toma el usufructo de un lugar de interés social. 

Esto, sin desvincular la propiedad de la persona física o jurídica, permite hacer uso en beneficio de la colectividad.

Por ejemplo
Supóngase por ejemplo que un país entre en una grave escasez de alimentos y que una finca que trabaje con ganado se dedique a la exportación.

El Estado podría solicitar el usufructo de cierta parte de la finca de manera que lo que se produzca allí se distribuya dentro del país.

En todo caso, lo bueno del usufructo es que puede ser vitalicio o por períodos.

En el primer ejemplo se promueve un usufructo vitalicio, quiere decir que culmina con la muerte de la viuda.

En el segundo, se puede tratar de un usufructo por tiempo, quiere decir que después de los tantos años que se hayan establecido, el propietario de la finca volverá a su pleno dominio. 

Este, sin dudas, podría pensarse como un tema un poco polémico pero que vale la pena analizar a fondo.

 

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