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El Contrato de Arrendamiento: Qué es y Cómo Funciona + Puntos Importantes

 

Buena parte de la población está viviendo de alquiler, por lo que es normal que las dudas sobre este tema sean cada vez más comunes.

De hecho, tal vez nos sorprenda saber que los aspectos legales del arrendamiento son de los más descuidados. De ahí que exista una larga lista de inconformidades en tribunales.

Y es que localizar un piso que se adapta a nuestros gustos, necesidades y presupuesto se vuelve ya un fin en sí mismo, por lo que, muchas veces, se firman cláusulas perjudiciales, que nos limitan como inquilinos y, en muchos casos, son ilegales.

Y qué decir de los propietarios, quienes, en algunos casos, se arriesgan a firmar un contrato con un inquilino que puede terminar siendo un dolor de cabeza.

El contrato de alquiler surge como una medida preventiva para ambas partes, protegiendo sus derechos y evitando que cualquiera intente sacar provecho de la otra.

Así, sin importar si eres propietario o inquilino, este artículo te será de mucha utilidad; aquí te indicamos cuáles son las principales claves que debes tener en cuenta al firmar un contrato de arrendamiento.

 

¿Qué es un contrato de arrendamiento?

El arrendamiento surge cuando una persona tienn bienes que no usa y quiere obtener un beneficio de estos. De esta manera, cede a otro el uso y disfrute de un bien, a cambio de una renta.

Hay dos partes: el arrendador —el dueño del bien— y el arrendatario —que es el que usa el bien—.

Sus características principales son:

 

Es consensual

Para su perfeccionamiento sólo  se requiere el consentimiento de las partes. 

Es oneroso

Lo que quiere decir que  ambas partes tienen obligaciones y ventajas económicas recíprocas.  A cambio de recibir el uso, el arrendatario se obliga a pagar algo al arrendador.

Es bilateral

Pues  engendra derechos y obligaciones para ambas partes. 

¿Cómo se formaliza un contrato de arrendamiento?

El contrato de arrendamiento puede formalizarse por escrito o de palabra. La plena validez de un contrato verbal viene determinada por el pago de la renta, que es el elemento esencial de cualquier contrato de arrendamiento.

Si llegara a ocurrir que, en un contrato de arrendamiento verbal, faltase la prueba del precio convenido, el inquilino devolverá al arrendador la cosa arrendada, abonándole, por el tiempo que la haya disfrutado, el precio que se regule.

 

Duración del contrato de arrendamiento

La duración es la que se establezca inicialmente por ambas partes. Ahora bien, la ley establece un plazo mínimo de tres años de duración en los arrendamientos de vivienda posteriores al 6 de junio de 2013 a voluntad del inquilino.

Duración inferior a 3 años

En este caso, el contrato se prorrogará anualmente hasta alcanzar los 3 años, a menos que el arrendatario manifieste al arrendador su deseo de no renovarlo. Esto lo podrá hacer en cualquier momento, siempre y cuando se avise de esto con un mes de antelación al arrendador.

Si el arrendador no comunica antes de un mes que el contrato finaliza cuando se alcance la cifra de tres años, el contrato se prorroga a voluntad del inquilino durante un año más.

Duración superior a 3 años

Si la duración del arrendamiento de vivienda se ha pactado bajo esta modalidad, el contrato durará el tiempo que se haya hecho constar.

Llegado el vencimiento pactado si ninguna de las partes comunica a la otra su voluntad de extinguir el contrato, éste entrará en  tácita reconducción.  La tácita reconducción supone un nuevo contrato de arrendamiento.

 

Contratos de arrendamiento con plazo indeterminado

Estos se considerarán de un año, aplicándose la misma norma que en los contratos inferiores a 3 años, es decir que la prórroga será anual hasta los 3 años.

Derechos y obligaciones de las partes

Obligaciones del arrendador

El arrendador está obligado a:
  • Entregar al arrendatario la cosa objeto del contrato, con todas sus pertenencias y en buen estado.
  • Hacer en ella durante el arrendamiento todas las reparaciones necesarias a fin de conservarla en estado de servir para el uso a que ha sido destinada.
  • Si el arrendador no cumpliera con esto, el arrendatario tiene la opción de recurrir ante un juez para que resuelva lo que corresponda o rescindir el arrendamiento.
  • No estorbar el uso de la vivienda, salvo en reparaciones urgentes e indispensables
  • Garantizar el uso o goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo que durase el contrato.

 

Obligaciones del arrendatario

El arrendatario está obligado a:
  • Pagar el precio del arrendamiento en los términos convenidos.
  • Conservar y cuidar el bien arrendado durante el tiempo que dure el contrato. Al final del contrato, deberá restituir el bien arrendado en las mismas condiciones en que le fue entregado, considerando el desgaste natural, excepto que se haya pactado cosa contraria.
  • Responder por los daños que la cosa arrendada sufra por su culpa o negligencia.
  • Usar de la cosa arrendada únicamente de acuerdo al uso pactado, o según la costumbre de la tierra.
  • Pagar los gastos que ocasione la escritura del contrato.

¿Para qué sirve un contrato de arrendamiento?

El contrato de arrendamiento nos sirve para establecer los derechos y las obligaciones de las partes interesadas, de forma que se pueda reclamar jurídicamente la falta que cualquiera de las partes hubiese cometido.

 

Puntos importantes a tener en cuenta

Para hacer un buen contrato de arrendamiento, lo primero que debemos hacer es contratar a un abogado para que redacte un contrato específico, acorde a nuestra situación y a nuestras necesidades.

El contrato debe ser por escrito

Si bien, el contrato verbal puede ser una forma de formalizar un arrendamiento, tengamos en cuenta que puede ser difícil para el arrendador o el arrendatario acreditar los pactos alcanzados de un contrato verbal.

Así, el contrato por escrito siempre será una mejor alternativa en caso de imprevistos y desavenencias.

Se deben firmar todas las hojas

Se suele pensar que basta con firmar la última hoja, correspondiente a las firmas, no obstante,  firmar todas las hojas garantiza que éste permanecerá integro.  Es decir, ninguna de las partes podrá agregar hojas o cambiarlas luego de haberse firmado.

Además, el contrato ha de ser firmado por las partes por duplicado.

 

Tiene que haber certificado energético

Desde el 1 de junio de 2013 es obligatorio que el arrendador aporte al contrato de alquiler, copia del certificado energético de la vivienda o local arrendado.

El certificado energético es una exigencia legal para poder vender o alquilar.

En el contrato debe haber una descripción detallada del bien en cuestión

Es indispensable que  el inquilino se cerciore del estado del bien inmueble antes de firmar el contrato.  Debe quedar de forma clara el estado en el que se encuentra, las características, la superficie, la ubicación, etcétera.

En el caso de inmuebles, se debe hacer un inventario adjuntando fotografías.

Esto, sobre todo, cuando se alquila un local amueblado, con electrodomésticos, etcétera. Es necesario que se describa de forma detallada todos los objetos que se presentan con el alquiler del inmuebles, así como su estado. Es preferible que se adjunten fotografías para corroborar el estado de cada pieza.

Pago domiciliado

Se recomienda que el pago de la renta se domicilie en una cuenta bancaria del arrendador, como garantía del inquilino para acreditar su pago.

Así mismo, es aconsejable estipular este pago por domiciliación bancaria entre los primeros cinco días de cada mes. Esto, para evitar contratiempos, quedando demostrado el pago del alquiler mensualmente.

Alta de servicios y suministros

Se recomienda, igualmente, estipular que sea el inquilino el encargado de todas las gestiones de los suministros. Este se encargará de dar de alta o baja, según corresponda, los servicios y suministros de forma que, al terminar el contrato, no queden deudas en el inmueble.

Fianza

La fianza es el depósito que se entrega al arrendador a la firma del contrato de arrendamiento y cuya finalidad es garantizar el cumplimiento, por parte del arrendatario, de las obligaciones contraídas en el contrato.

La fianza podrá ser equivalente a la renta de una mensualidad. Además de la fianza, ambas partes podrán pactar otras garantías como son avales, hipotecas, seguros y otros.

El arrendador deberá depositar la fianza al organismo que corresponda en su Comunidad Autónoma. Cuando el contrato se finalice la institución lo devolverá a las partes. El plazo para efectuar este depósito es, por lo general, de 30 días hábiles desde la firma del contrato de alquiler.

 

Datos que deben figurar en un contrato de arrendamiento

Aquí algunos datos que deben figurar en el contrato de alquiler:
  • Detalles del arrendador y del arrendatario, así como de sus representantes, en el caso de haberlos: nombres, apellidos, DNI de ambos, etc.
  • Datos del bien arrendado: dirección, dimensiones, si es amueblado o no, etc.
  • Descripción detallada del bien arrendado y las condiciones en que se encuentra.
  • Duración del arrendamiento: si es menor o mayor a tres años.
  • La renta: precio y condiciones de pago. Así como la forma y lugar del pago.
  • Obligaciones y responsabilidades de las partes.
  • Uso y limitaciones del inmueble.
  • Fianza y prórroga. Todo lo referente a la fianza y a la prórroga del contrato.
  • Causas de rescisión del contrato.
  • Cláusulas extra: las diferentes cláusulas específicas que los involucrados hayan acordado, lugar de competencia judicial en caso de controversia, etc.
  • Firma de las partes: esta deberá encontrarse en todas las páginas del contrato.

Cláusulas ilegales

Exigir al inquilino un año de permanencia en la vivienda

El arrendatario tiene derecho a dar por terminado el contrato una vez transcurridos los seis primeros meses a la firma del contrato, asumiendo la penalización que establece la ley por este acto.

Impedir al inquilino prorrogar el contrato de alquiler

A este respecto, la LAU —Ley de Arrendamientos Urbanos— señala que:

«La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si esta fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con 30 días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo».

 

Pagos anticipados

En ningún caso el arrendador podrá exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de renta.

Que el arrendador acceda a la vivienda alquilada cuando lo desee

De acuerdo a la Constitución española «el domicilio es inviolable. Ninguna entrada o registro podrá hacerse en él sin consentimiento del titular o resolución judicial, salvo en caso de flagrante delito».

De este modo, el arrendador sólo podrá acceder a una vivienda en caso de tener el consentimiento del titular del contrato o con una orden judicial.

No devolver la fianza

El arrendador ha de reintegrar el importe de la fianza si no hay obligaciones pendientes que cubrir con la misma, en el mismo momento de finalización del arrendamiento.

Actualización anual de la fianza

Durante los tres primeros años de duración, la fianza no estará sujeta a actualización.

Tipos de contrato de arrendamiento

Existen  diferentes tipos de contrato de arrendamiento: 

Arrendamiento de vivienda para residencia habitual

Es el contrato ordinario de renta que hemos descrito en el presente artículo.

 

Arrendamiento de temporada

Ocurre cuando el arrendatario necesita alquilar un inmueble por un periodo determinado de tiempo, acordado en el contrato por ambas partes sin que exista un plazo mínimo.

Normalmente suele durar semanas o meses y se realiza por motivos de trabajo, estudios, vacaciones, etc.

Arrendamiento de locales comerciales

Este tipo de alquileres se da cuando el propietario dispone de un inmueble cuyo principal objetivo es el de explotarlo a nivel comercial. 

En el ecosistema empresarial es muy común: tiendas de ropa, restaurantes, talleres, oficinas… Muchos negocios requieren de este tipo de arrendamientos para desarrollar su actividad.

Para más información, quizás te pueda interesar: Las retenciones de IRPF para alquileres.

Arrendamiento de uso turístico

Es un arrendamiento de muy corta duración, donde se ofrecen servicios complementarios de hostelería y se encuentra promocionado por plataformas turísticas.

Si tienes un alquiler turístico, quizás te interesa saber: El Impuesto sobre Estancias turísticas en Baleares.

 

Término del contrato de arrendamiento

El contrato de arrendamiento puede darse por finalizado si:
  • Muerte del arrendador o del arrendatario.
  • Por haberse cumplido el plazo fijado en el contrato o, en su caso, por la Ley.
  • Por acuerdo mutuo.
  • Nulidad.
  • Confusión.
  • Pérdida o destrucción total del bien arrendado.
  • Por caso fortuito o fuerza mayor.
  • Por expropiación del bien arrendado.
  • Por venta judicial.
Además, el arrendador puede exigir el término del contrato por las siguientes causas:
  • Incumplimiento del pago de la renta.
  • Incumplimiento del pago en las fechas convenidas.
  • Por uso contrario al convenido.
  • Por daños graves al bien arrendado imputables al arrendatario.
  • Por modificaciones significativas al bien arrendado sin el consentimiento previo y explícito del arrendador.
  • Por requerir la vivienda para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad, o por adopción, o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial.

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