Acción Redhibitoria

Acción Redhibitoria
geralt / Pixabay

¿Qué es la acción redhibitoria?

En el ejercicio del Derecho civil, la acción redhibitoria es propia de los procesos de compraventa.

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Por regla general, involucra una acción que puede ser protagonizada por el comprador cuando se detecta que el bien adquirido presenta vicios ocultos que le conceden el derecho de desistir del contrato, pero también se puede exigir el pago de los gastos en que se haya incurrido.

A este tipo de acción se le conoce como acción resolutoria, porque implica conseguir la finalización del contrato, toda vez que se concede la razón al comprador del bien involucrado.

Por ello, se considera un derecho del comprador, quien puede desprenderse del contrato cuando la cosa adquirida tenga vicios o defectos que impiden su uso cotidiano, que no permiten que sea usada para el propósito que tiene.

Pero cabe destacar que esos vicios o defectos no son visibles a simple vista, no se detectan inmediatamente, porque justamente lo que se persigue es disimularlos, esconderlos del comprador del bien.

Entonces el comprador tiene el derecho de intentar una reclamación judicial acompañada de una indemnización por daños y perjuicios, si es que procede hacerlo.

¿En qué tiempo prescribe la acción redhibitoria?

La acción redhibitoria precisa de un lapso máximo de seis meses después de firmado y ejecutado el contrato de compraventa. No antes ni después.

Además, es importante que se pruebe de forma fehaciente que el vendedor actuó de mala fe, porque sabía perfectamente bien cuáles eran los problemas ocultos del producto o bien negociado.

¿Cuál es la finalidad de la acción redhibitoria?

Pretende compensar los vicios redhibitorios al intentar el comprador una acción redhibitoria para que sea rescindido el contrato de compraventa, o disminuir el precio que ha pagado por el bien o producto.

¿Qué debe ocurrir para que la acción redhibitoria sea aprobada?

Es imprescindible que sea comprobado el dolo presumiblemente cometido por el vendedor, porque se supone que actuó de mala fe al negociar un producto, bien o servicio con un cliente. Los vicios ocultos deben ser obviamente preexistentes y graves, deben impedir que el bien funcione correctamente, tal y como fue concebido.

Así que se produce el derecho de reclamación tras la negociación ejecutada entre particulares. En síntesis, las claves para que sea aprobada la acción redhibitoria son las siguientes:

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  1. Los vicios o defectos deben ser preexistentes a la compra del bien, y no después de adquirirlo.
  2. El defecto del bien tiene que impedir su cabal funcionamiento. Es decir, de haberse sabido antes, el comprador obviamente no lo habría comprado. Lo que pasa es que a simple vista no se identifican las graves fallas preexistentes.
  3. Dichos defectos o vicios no pueden haber sido notificados o avisados por el vendedor. Todo lo contrario: este calló e incurrió en dolo.
  4. Cuando en el contrato se establece que el vendedor no está obligado al saneamiento por defecto de dicho objeto o producto. Si está obligado por aquellos donde tenía conocimiento y no le informó nada al comprador.

¿Cómo se puede habilitar una acción redhibitoria?

Las leyes dan varias opciones de reclamación entre particulares, las cuales deben ser intentadas ante la Administración de Justicia.

La acción redhibitoria ofrece al comprador afectado varias opciones, como son desistir del contrato, es decir, anularlo; conseguir una reducción o rebaja proporcional del precio, tras un avalúo realizado por peritos expertos; o recibir un abono de los gastos pagados o causados. La rebaja en los precios se conoce como la quanti minoris.

Además, en caso de comprobarse que el vendedor ocultó deliberadamente información sobre los vicios o defectos ocultos, procede entonces también que sea factible el pago de una indemnización por daños y perjuicios, siempre que se resuelva rescindir el contrato.

Así que la acción redhibitoria es uno de los mecanismos existentes en el sistema judicial para corregir o sanear los vicios ocultos, gracias a la suspensión del contrato vigente una vez que comprobado el dolo y el daño oculto. A este respecto, el artículo 1486 del Código Civil establece lo siguiente:

En los casos de los dos artículos anteriores, el comprador podrá optar entre desistir del contrato, abonándosele los gastos que pagó, o rebajar una cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos.Artículo 1486 del Código Civil

Y se agrega además lo siguiente:

Si el vendedor conocía de los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida y no los manifestó al comprador, tendrá éste la misma opción y además se le indemnizará de los daños y perjuicios, si optare por la rescisión.Artículo 1486 del Código Civil

¿Cuánto tiempo después de la compraventa se puede usar la acción redhibitoria?

Como ya se ha explicado, solamente se puede intentar la acción una vez, desde el momento en que se ha sido recibida la cosa, en un plazo no superior a los seis meses tras la firma del contrato entre las partes. Esto para el caso de los bienes muebles.

Esto aparece claramente establecido en el artículo 1490 del Código Civil, en los siguientes términos:

Las acciones que emanan de lo dispuesto en los cinco artículos precedentes se extinguirán a los seis meses, contados desde la entrega de la cosa vendida.Artículo 1490 del Código Civil

Pero en los casos de bienes inmuebles, el plazo máximo que corre es de un año a partir del momento de la entrega.

Ejemplo de acción redhibitoria

Un ejemplo clásico se encuentra tras la compra de un departamento en una urbanización nueva.

Al cabo de seis meses se presentan grietas en paredes, muros que se suman a un desplazamiento del terreno donde está construido el edificio que se evidencia con dificultades para abrir puertas, porque se han desviado con el movimiento registrado a nivel de suelo y las filtraciones detectadas en algunos sitios del lugar.

Así las cosas, y ante la gravedad que reviste la situación, el comprador de la vivienda puede intentar ante la administración de justicia, amparado bajo la figura de la acción redhibitoria, con lo que podrá solicitar que el contrato de compraventa sea rescindido con la inmobiliaria respectiva de inmediato y reclamar una indemnización por daños y perjuicios, toda vez que resulta imposible seguir viviendo en ese piso.