- ¿Qué es el derecho de retracto? Es un derecho de subrogación según el cual un comprador es sustituido por un tercero que es ajeno al contrato de compraventa que le da origen.3
- ¿Cómo funciona? El retracto surge en el momento en que se efectúa un contrato de compraventa que incluye un pacto de retroventa mediante el cual el vendedor se reserva la posibilidad de recuperar la cosa vendida.
- ¿Quién puede ejercer el derecho de retracto? La Ley pone el derecho de retracto a disposición del retrayente, que es un tercero calificado, al que le corresponde activar o no ese derecho en su favor en el momento en que el propietario del bien proceda a enajenarlo.
- ¿Dónde se regula el derecho de retracto? El derecho de retracto está regulado en los artículos 1506 y siguientes del Código Civil.
- ¿Cuáles son los tipos de retracto? El Código Civil especifica dos tipos de retracto, el convencional y el legal. El retracto convencional, donde intervienen comprador y vendedor, está tipificado en el 1507.
- ¿Cuándo no aplica? Como se explica en el Código Civil, en España, el artículo 1518 establece que el vendedor no podrá hacer uso del derecho de retracto si no ha reembolsado al comprador el precio de la venta.
- ¿Cuánto tiempo tiene una persona para retractarse de una compra? En términos generales, el plazo depende del tipo de retracto. El derecho de retracto convencional durará cuatro años contados a partir de la firma del contrato, a falta de pacto expreso, según el artículo 1508 del Código Civil arriba descrito.
¿Qué es el derecho de retracto?
Es un derecho de subrogación según el cual un comprador es sustituido por un tercero que es ajeno al contrato de compraventa que le da origen.
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Está referido al derecho que tiene una persona de quedarse con el bien vendido por una segunda persona a un tercero por el mismo precio pagado por éste.
Esto indica que el derecho de retracto implica que ciertas personas puedan subrogarse por ley en el lugar del comprador de manera que el contrato original se convierte en uno de vendedor-comprador (retrayente).
Diferencias con el derecho de tanteo
El derecho de retracto es diferente al derecho de tanteo, sobre todo en el momento temporal en que se realizan. El derecho de tanteo funciona antes de la enajenación del bien, y el derecho de retracto puede ocurrir pese a que el bien haya sido transferido al primer comprador.
¿Cómo funciona?
El retracto surge en el momento en que se efectúa un contrato de compraventa que incluye un pacto de retroventa mediante el cual el vendedor se reserva la posibilidad de recuperar la cosa vendida.
Eso solo ocurrirá si se respetan las normas del Código Civil (CC) y las que se hayan planteado en la negociación.
¿Quién puede ejercer el derecho de retracto?
La Ley pone el derecho de retracto a disposición del retrayente, que es un tercero calificado, al que le corresponde activar o no ese derecho en su favor en el momento en que el propietario del bien proceda a enajenarlo.
En caso de que el retrayente decidiera activarlo, asumirá el lugar del comprador en el contrato de compra-venta, sin que este sea modificado, salvo en el cambio de nombres.
Hay especialistas que consideran esto como una grave interferencia, con la anuencia del Estado, debido a la intervención de una tercera persona ajena a las partes y en algunos casos no deseado por estas.
De esa manera, dicen, se atenta contra la libertad contractual y la economía privada, siendo un ineficiente mecanismo que pervierte el intercambio de bienes.
¿Dónde se regula el derecho de retracto?
El derecho de retracto está regulado en los artículos 1506 y siguientes del Código Civil.
Artículo 1506 (Retracto como una de las causas de resolución de la venta):
La venta se resuelve por las mismas causas que todas las obligaciones y, además, por las expresadas en los capítulos anteriores, y por el retracto convencional o por el legal”.
¿Cuáles son los tipos de retracto?
El Código Civil especifica dos tipos de retracto, el convencional y el legal.
El retracto convencional, donde intervienen comprador y vendedor, está tipificado en el 1507:
El mencionado artículo 1518 señala:
- Los gastos del contrato y cualquier otro pago legítimo hecho para la venta.
- Los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa vendida.Artículo 1518 del Código Civil
El artículo 1508 se refiere a la duración determinada del derecho de retracto:
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En caso de estipulación el plazo no podrá exceder de diez años. En el retracto legal intervienen tres personas, el vendedor, que enajena un bien de su patrimonio; el comprador, que pretende adquirir ese bien, y un tercero que ostenta el derecho de adquisición preferente. Se da en los siguientes términos: El retracto legal es el derecho de subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra o dación de pago.Artículo 1508 del Código Civil
El artículo 1524 establece los plazos para realizar el retracto legal:
El retracto de comuneros excluye el de colindantes.
¿Cuándo no aplica?
Como se explica en el Código Civil, en España, el artículo 1518 establece que el vendedor no podrá hacer uso del derecho de retracto si no ha reembolsado al comprador el precio de la venta.
Y el artículo 1524 especifica que no podrá ejercitarse el retracto sino dentro de los nueve días contados desde la inscripción en el Registro o desde que el retrayente hubiera tenido conocimiento de la venta.
¿Cuánto tiempo tiene una persona para retractarse de una compra?
En términos generales, el plazo depende del tipo de retracto.
El derecho de retracto convencional durará cuatro años contados a partir de la firma del contrato, a falta de pacto expreso, según el artículo 1508 del Código Civil arriba descrito.
En el retracto de coherederos se establece que, si algún coheredero le vende su parte a un tercero, los demás coherederos tendrán un plazo de un mes para adquirir el bien en las mismas condiciones de venta.
También es de un mes el plazo de los copropietarios para adquirir con preferencia el bien que ha sido vendido por uno de ellos a un tercero.
En el caso de retracto de colindantes, el plazo es de nueve días.
En el caso de arrendatarios de fincas para su explotación, el plazo es de dos meses.
En otros países, como Colombia, la ley establece cinco días para el retracto de alguna compra, a partir de la entrega del bien o de la celebración del contrato en caso de la prestación de servicios, y el no cumplimiento de la norma por las empresas pena a éstas con grandes multas.
Ejemplo de derecho de retracto
El ejemplo lo especifica el Código Civil cuando les concede a personas predeterminadas legislativamente (o retrayentes) la facultad de sustituir al comprador en todas las especificaciones del contrato de compraventa.
Previo a eso, debe ser reembolsado al adquirente, o antiguo comprador, el precio, tributos, gastos pagados y los intereses pactados. Y solo en casos de remate público esto será improcedente.
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