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Derecho de Tanteo y Retracto: Concepto, Funcionamiento e Importancia

Cuando existe un conflicto entre varias personas con respecto a la adquisición de una cosa (especialmente en una vivienda), se hace necesario hacer uso del derecho de tanteo o de retracto.

Estos son derechos preferentes y están dispuestos en distintas leyes.

derecho de tanteo y retractoCon él, se le facilita a una persona la adquisición de algún bien, mueble o inmueble, dándole preferencia sobre terceros que también tengan interés.

No se trata de derechos que se presentan en todos los casos, pues para hacer uso de ellos  hace falta reunir ciertas características. 

Por eso te recomendamos no perderte una sola línea de lo aquí expuesto, pues no sabes en qué momento te puede hacer falta.

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¿Qué es el derecho de tanteo y retracto?

En el primer caso, el derecho de tanteo es el que se produce al existir interés de parte del propietario de algún bien de vender lo que es de su propiedad.

Pero cuando existen varios interesados en el bien que está en venta, puede que haya una de ellas que cumpla las condiciones para tener el derecho de tanteo.

Esto le otorga cierta preferencia sobre el resto de los compradores, incluso asumiendo el precio que le haya dado a uno de los terceros.

Por ejemplo:
Ocurre, con mayor frecuencia, en el caso de los arrendamientos de vivienda cuando el dueño de la misma decide ponerla en venta.

En estos casos,  el derecho de tanteo lo tiene el arrendatario  sobre cualquier otro que esté interesado, aunque ese otro esté proponiendo un mejor precio.

El caso es que si el arrendatario tiene lo suficiente para pagar el precio con que ha salido de venta al mercado, también tiene el derecho a mantenerlo hasta que se concrete la venta.

Ahora bien, no es un derecho que dura por siempre, sino que  el arrendatario tiene 30 días  para ponerlo en práctica. Pero, si el arrendador ha colocado la vivienda en venta y esta ha salido hacia un tercero sin haberle informado al arrendatario, surge entonces el derecho de retracto.

Este busca que, en el caso del ejemplo, al arrendatario le sea devuelta la vivienda vendida si dispone de los recursos para pagarla.

Para evitar que los inconvenientes surjan, lo mejor es disponer de un documento de compraventa desde el primer momento.

¿Por qué es importante el derecho de tanteo y retracto?

El derecho de tanteo y retracto es importante como acto de justicia para mantener la tranquilidad dentro de la sociedad.

derecho de tanteo y retracto 2Y es que aquí se establece un sistema de preferencia en donde la protección de  los intereses del comprador, va por encima de la libertad de uso del propietario. 

No quiere decir que el propietario pierde la posibilidad de elegir, sino que el comprador asume el derecho de ser el primero en la lista para obtener el producto.

De esta forma, se evitan conflictos como la pérdida de vivienda, de haciendas, etc. que son espacios en los que probablemente ya se ha establecido una forma de vida.

Y, en otros casos, es hasta beneficioso para el vendedor porque ya tendrá un probable comprador seguro.

¿Dónde se regula?

El derecho de tanteo no está regulado dentro de la legislación vigente de forma expresa y con una metodología generalista.

Más bien se dispone de forma específica dentro del cuerpo de distintas leyes que hacen alusión al acto con respecto a un tipo de bien.

Por ejemplo:
En el artículo 25 de la conocida Ley de Arrendamientos Urbanos se hace la mención al derecho de tanteo proveyendo al arrendatario el derecho principal sobre el inmueble en caso de promoverse una venta.

Caso similar aplica con el uso de acciones en sociedades de responsabilidad limitada, que se contempla en el artículo 107 de la Ley de Sociedades de Capital.

Sin embargo, el derecho de retracto sí está plenamente establecido con carácter generalista dentro del Código Civil.

A través de lo dispuesto en el artículo 1.521, el legislador imprime en letra el derecho de subrogación que tiene una persona sobre la compra de un bien.

Todo esto se enmarca en un conjunto de disposiciones específicas que regulan el tiempo para hacer valer el derecho, la forma de adelantar el pago, etc.

¿Qué es el derecho de opción?

El derecho de opción es aquel que tiene una persona para decidir si accede a celebrar un contrato de compraventa por un bien determinado.

 Se diferencia del derecho de tanteo  porque este es el derecho de tener la opción preferente de compra, mientras el de opción le permite decidir si la efectúa o no.

Por ejemplo:
Imagina que estás arrendando un piso y que el dueño decide avanzar con la venta del mismo. Para ello te realiza un comunicado informándote de su decisión de vender y te indica que tienes la primera opción de compra.

En ese caso, se está manifestando la voluntad de hacer valer el derecho de tanteo. Pero esto no representa una obligación necesaria de compra.

Si el arrendatario por cualquier motivo no quiere o puede hacer el pago del bien, tiene el derecho de opción de negarse. Eso sí, tendrá entonces el dueño del inmueble la total potestad para hacer la venta a un tercero.

¿Qué es el derecho al tanto?

El derecho al tanto ocurre cuando varias personas tienen igualdad de condiciones en la propiedad de determinado bien.

Se asume que este bien es indivisible en estructura y, por ende, no es posible hacer una venta completa de una parte, sino que se actúa en calidad de copropietario.

Cuando se desea avanzar con una venta en este sentido,  la primera opción de compra siempre la tendrá otro copropietario. 

Sin embargo, en caso de no existir interés de parte de él o ellos, la persona puede recurrir al derecho al tanto y hacer la venta a un tercero.

Para que esto ocurra con un valor real, el comprador debe tener a su alcance todas las condiciones por las cuales se maneja el bien vendido.

Por ejemplo:
Imagina que tienes tres hermanos y tus padres les han dejado de herencia una finca que produce leche y tiene una fábrica de lácteos.

Los tres tienen igualdad de condiciones en cuanto a las acciones de este complejo pero uno decide salirse de la asociación.

Su tercera parte la tendrá que colocar en venta, primeramente, para uno de sus hermanos copropietarios. De no desear o no disponer de los recursos, es factible entonces entablar negociaciones con un tercero sobre este tema.

El tanto es válido al referirse a igualdad de condiciones. Quiere decir que todos los miembros disponen de la misma cantidad de derechos.

¿Qué es un retracto convencional?

El retracto convencional es el derecho que tiene el vendedor de un bien de recuperarlo haciendo los pagos correspondientes al comprador.

Estos pagos incluyen el valor del bien más todos los gastos que se hayan derivado de él. Para hacer valer este derecho, ambas partes deben llegar a un acuerdo y estipularlo dentro del contrato de compraventa.

No quiere decir que el comprador puede devolver el bien si lo desea, sino que es una voluntad que recae solo en el vendedor.

Con todo, la legislación vigente es amplía en esta materia y provee a vendedor de un tiempo de hasta 10 años para ejecutar el retracto convencional.

¿Qué es el retracto de compra?

El retracto de compra es la posibilidad que tiene un comprador de culminar la relación de compraventa existente sobre un producto de forma unilateral.

Esto quiere decir que aún después de efectuada la compra y en un plazo apropiado, el comprador decide devolver o cancelar la adquisición de su producto.

Claramente es un tipo de derecho que no aplica en todas las oportunidades, pues mucha influencia tiene el tipo de producto y las condiciones de venta.

Si se trata de productos personalizados o de uso muy personal, como el caso de un cepillo de dientes,  el retracto de compra no procede. 

Sin embargo, cuando se trata de  productos que se han adquirido a distancia  y donde el comprador no ha podido visualizarlo con anterioridad, es posible que se lleve a cabo.

Por ejemplo:
Aplica a las compras vía telefónica o por sitios web.

¿Qué es una acción de retracto?

La acción de retracto es hacer válido el derecho de retracto en el momento en que se considere pertinente.

Para ejercerlo, hay que considerar el cumplimiento de las disposiciones legales que existen al respecto, cuidando de respetar los tiempos, los pagos, etc.

Pues es un hecho que tampoco se puede perjudicar al vendedor o comprador, según sea el caso.

El derecho de tanteo, de retracto y de opción busca  generar confianza en los procesos de compraventa  y en los contratos mercantiles, que se realicen con empresas o entre particulares.

Estos son movimientos estipulados en la legislación de muchos países alrededor del mundo que buscan, precisamente, brindar protección.

Aunque son muy útiles, sobre todo en compraventa de inmuebles, compraventa de vehículos, contratos de permuta,…, también aplica a distintas áreas de la vida con menor frecuencia.

Si estás pasando por un caso como los ejemplificados aquí y tienes dudas con respecto a la forma en que deberías proceder, lo mejor es buscar asesoría legal.

En todo caso, también puedes dejarnos tus comentarios más abajo para ayudarte a despejar alguna interrogante puntual.

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