¿Cómo evitar el desahucio de una vivienda?

El desahucio se presenta cuando producto de una severa crisis económica, el propietario de un inmueble se ve imposibilitado de pagar las cuotas al banco por concepto de deuda hipotecaria. También se presenta cuando un arrendatario no puede hacer frente a los pagos acordados contractualmente con el propietario de una vivienda.

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En el caso de los compradores de viviendas a través de un crédito hipotecario, cuando se produce el primer impago el banco puede iniciar el proceso de cobro respectivo, el cual puede convertirse en una demanda de carácter judicial cuando ya se ha extendido la deuda a tres o más cuotas pendientes, lo cual acarrea consecuencias tales como:

  1. Demanda judicial solicitando el pago completo de la deuda hipotecaria.
  2. Desalojo de la vivienda por impago, toda vez que la misma se convierte en la garantía del crédito concedido por la entidad hipotecaria.

Cómo evitar el desahucio de una vivienda

Aspectos relacionados con el desahucio de una vivienda

Se denomina Ejecución Hipotecaria justamente a ese proceso garantista que protege al acreedor y aunque resulta bastante difícil impedir o paralizar dicha acción judicial, en ocasiones se puede lograr detenerlo cuando se consiguen debilidades de forma y no de fondo.

Un especialista en Derecho bancario puede, no obstante, conseguir nulidades basadas en cláusulas abusivas o intereses exagerados que lucen imposibles de cancelar por parte de su cliente, previo análisis de las condiciones crediticias y del status de la demanda y los alegatos presentados.

¿Puedo reunificar las deudas?

Efectivamente, se puede intentar la reunificación de deudas con la hipoteca, cuando nos toca pagar diversos créditos y préstamos, de modo tal que todos se concentren en una sola deuda donde damos como garantía la vivienda.

La idea central es poder concentrar en una sola cuota mensual los pagos que debemos honrar, a fin de lograr una cuantía menor a la suma de todas las deudas pendientes con anterioridad.

Del mismo modo, se puede reducir de esta forma considerablemente la cantidad a pagar mensualmente. Y se pueden mejorar los plazos de amortización y, por ende, el coste final de la operación a causa de los intereses.

Este proceso puede ser de origen hipotecario o no hipotecario. Una forma de juntar estas deudas se tramita con ayuda de las denominadas empresas mediadoras, o con una sola entidad bancaria donde se tengan la mayoría de los préstamos.

Es un procedimiento algo arriesgado, porque si no podemos cumplir terminaremos perdiéndolo todo. Así que deben ser sopesados muy bien los pro y los contra.

¿Puedo solicitar una dación del pago?

En algunas entidades bancarias actualmente se permite realizar un procedimiento denominado dación de pago, donde el deudor hipotecario imposibilitado de hacer frente a la deuda se libera de la misma haciendo entrega del inmueble al ente financiero.

Pero también en casos de subastas o adjudicaciones de inmuebles por parte de las inmobiliarias de los bancos, sucede que si el valor que recibe este no cubre la totalidad de la deuda, entonces el asunto empeorará porque aún queda un saldo deudor pendiente que pone en riesgo otras propiedades o bienes de la persona sujeta a la medida.

¿Y una carencia?

Una salida que nos permite sortear los graves obstáculos hipotecarios derivados de una condición económica precaria, es la carencia, porque se trata de un procedimiento que nos permite dejar de pagar la hipoteca por algún tiempo, pero después el importe a devolver subirá y hay que honrarlo.

Existen dos tipos de carencia, una parcial que dura un tiempo pactado previamente con el banco con un máximo de tres años, donde solamente se cancela el importe mensual por concepto de intereses, o al capital. Esto quiere decir que si solamente se cancelan intereses, estaremos debiendo al final el mismo capital.

La otra carencia es total, nos facilita el impago de toda la deuda durante un tiempo establecido por el banco, pero al final los intereses aumentarán porque los plazos se extienden.

¿Qué requisitos son necesarios para frenar el desahucio de mi vivienda?

Existen unos 5 pasos divulgados por la asociación de consumidores, Ceaccu, para aquellas familias que caen en desahucio y no tienen respaldo alguno o no están amparadas por el código de buenas prácticas ni tampoco por el decreto de paralización de los desalojos que haya aprobado el sistema.

Se puede seguir una hoja de ruta que deriva en una demanda intentada contra la entidad financiera, a los fines de ganar tiempo para tratar de subsanar la situación deficitaria que puede lanzarnos a la calle.

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Existe un decreto ley vigente por decisión gubernamental que favorece con una suspensión de la medida de desahucio a familias vulnerables con bajos ingresos y otros colectivos, pero no a todo el universo de casos. Veamos cómo activar el proceso de defensa contra un desahucio.

1) Negociación directa con el banco

Obviamente, es necesario tratar en directo con la entidad bancaria el tema de cómo resolver la no aplicación de la sanción hipotecaria por falta de pago, a través de una comunicación expedita, muy fluida, en caso de que se presente un retraso en dos o más cuotas crediticias, puesto que muchas entidades tienen planes de renegociación, modificación o conversión del contrato en alquileres sociales.

2) Código de Buenas Prácticas

Se ha establecido que las entidades que se suscribieron al Código de Buenas Prácticas para la banca, proporciones algún tipo de flexibilización de la deuda hipotecaria para algunos colectivos.

En este mecanismo, por ejemplo, se incluyen familias cuyos integrantes, en su totalidad, sean beneficiarios del paro, cuando las cuotas de pago de su única vivienda superan el 60% de los ingresos que perciben por estar desempleados.

Para ello, no pueden superar la cantidad de 120.000 euros en poblaciones pequeñas o los 200.000 euros en grandes ciudades.

El beneficio se activa porque debe acreditarse ante la entidad, quien responderá en el plazo de un mes presentando un plan de refinanciamiento con un periodo de carencia con 4 años sobre el pago del capital y un límite de euríbor y 0,25 en los intereses.

En caso de que estas condiciones tampoco se puedan cumplir por parte del deudor hipotecario, la entidad puede ofrecer una quita e incluso, en última opción, saldar dicha deuda con la entrega de la vivienda bajo la figura de dación en pago, permitiendo que la familia siga viviendo allí durante dos años, pagando un alquiler social.

3) Decreto antidesahucios

También se ha establecido un mecanismo de protección para aquellas personas o colectivos que quedan fuera del ámbito de cobertura del código de buenas prácticas bancarias, el cual paraliza durante 24 horas el desalojo de familias numerosas monoparentales con hijos, con integrantes discapacitados o incapaces de generar al año 19.200 euros y con la carga encima de una hipoteca que supera el 50% de los ingresos totales.

4) Demanda a la entidad

Existe un procedimiento establecido por la asociación de consumidores Ceaccu, el cual paraliza durante varios años, entre 3 a 10, la aplicación del desahucio, donde la persona afectada contraataca, una vez que la entidad bancaria intenta en un tribunal de primera instancia para ejecutar el desalojo, con una demanda contra la entidad, basada en la existencia en cláusulas abusivas en el contrato, acción que se ventila en la jurisdicción mercantil.

Como se trata de una “cuestión prejudicial civil directa” que debe ventilarse en otra instancia judicial, dicha demanda prelará sobre la medida de desalojo que ha solicitado el banco, por lo que el desahucio queda suspendido hasta que se resuelva esta cuestión.

Es más, la Ceaccu argumenta que en al menos el 80% de las hipotecas se consiguen cláusulas abusivas, amén de que un proceso mercantil demora varios años en alcanzar un fallo definitivo porque siempre existe un aluvión de casos pendientes.

Una de esas cláusulas abusivas, la más famosa, es la llamada cláusula suelo, que impone limitaciones a la rebaja en la cuota hipotecaria que podría beneficiar a un cliente afectado. También se contemplan cláusulas que impiden el alquiler del inmueble o usarlo con fines comerciales.

5.Consignación ante el juzgado de la acción mercantil

Inmediatamente después de que se intenta la acción antes detallada en un juzgado mercantil, es necesario consignar una copia sellada de esta diligencia ante el juzgado encargado de ejecutar el desahucio a solicitud del banco. Ha habido casos donde transcurren hasta 10 años en ejecutar la medida de desahucio solicitada por la entidad hipotecaria.

¿Qué colectivos son especialmente vulnerables?

En vista de que los beneficiarios del Código de Buenas prácticas bancarias se circunscriben a familias numerosas, monoparentales con muchos hijos, con integrantes discapacitados, parados sin percibir prestación alguna y que anualmente perciban no más de 19.200 euros, el Gobierno resolvió ampliar el umbral de tramitación de la norma, toda vez que es muy restringido e insuficiente.