Situación de Precario: [Concepto, Implicaciones, Características y Finalización]

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Precario es el que ocupa un inmueble sin ser su dueño aun cuando haya sido el propietario quien le dio las llaves. Un ejemplo digno de resaltar sería el del individuo que, habiendo alquilado una vivienda, se queda en ella aun después de terminado el contrato.

O en el caso de préstamo de una vivienda por veraneo donde, una vez terminadas las vacaciones, el precarista pretende quedarse más tiempo. También se produce cuando un okupa (invasor) se hace de la propiedad sin saber quién es el dueño y sin que este lo sepa.

El término se apoya en la doctrina y la jurisprudencia que lo identifica con la posesión de finca ajena sin un justo título, o  de un título nulo que perdió su validez. En el precario no hay contraprestación alguna a cambio de la posesión ni otra razón que la condescendencia del propietario de quien dependerá poner fin a su propia liberalidad.

Precario

Aspectos relacionados con la situación de precario

El artículo 250, parte 2, de la Ley de Enjuiciamiento Civil autoriza la acción judicial de las personas “(…) que pretendan la recuperación de la plena posesión de una finca rústica o urbana cedida en precario por el dueño usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer la finca”.

La situación de precario se ha utilizado durante mucho tiempo para el desalojo de viviendas ocupadas ilegalmente, bajo la premisa de que quienes en ellas se encuentran han cometido el delito de ocupación ilegal.

En ese caso lo procedente es la comunicación verbal con los ocupantes para que desalojen la vivienda, y en caso negativo acudir a la vía judicial para proteger al titular de la  misma.

Entonces, con miras a dar por terminada la posesión ilegítima, el dueño demandante en proceso de desahucio por precario deberá consignar en tribunales la documentación que lo acredita como propietario del bien.

El precarista, por su parte, deberá contestar la demanda demostrando tener algún título que le dé veracidad a su acción o que lo vincule con el demandante para justificar la tenencia y el goce del bien cuestionado.

El precario podría confundirse con el comodato pero hay diferencias sustanciales entre uno y otro. En el precario la vivienda no se entrega para un uso concreto, contrario al comodato donde sí hay motivo para un determinado uso.

En el precario la entrega no es por un tiempo concreto, y en el comodato sí, al cabo del cual el bien debe ser devuelto a su propietario. Y finalmente, en el precario se puede pedir la devolución de la vivienda en cualquier momento y en el comodato habrá que esperar que transcurra el tiempo fijado para su uso.

Es decir, en el comodato hay posesión mediata o inmediata del inmueble, un contrato de comodato basado en el título que legitima la posesión, y una cesión por tiempo determinado para una finalidad concreta.

¿Qué relación tiene la situación de precario con los derechos reales?

Los derechos reales son los derechos que recaen sobre las cosas, como la propiedad y la posesión, cuya diferencia debemos hacer constar en los casos de precario.

La propiedad está definida en el artículo 348 del Código Civil (CC) como el derecho de goce y disposición de las cosas tan solo limitado por la ley, lo que constituye un derecho real pleno.

La posesión establecida en el artículo 430 del CC, en cambio, es un derecho real limitado, porque, aunque es la tenencia de una cosa o el disfrute de un derecho, no incluye la posibilidad de disponer de ella como se desee, y mucho menos venderla.

El propietario le ha entregado la casa en posesión al arrendador a cambio del pago de la renta. En el precario el propietario podrá pedir el desalojo del inmueble y este le tendrá que ser devuelto por razones obvias, ya que el ocupante se encuentra desamparado por no tener los documentos que lo respalden legalmente.

¿Qué características tiene la situación de precario?

Ya hemos visto las diferencias entre el precario y el alquiler de una vivienda en su justo término con el otorgamiento del usufructo de una vivienda a cambio de una contraprestación.

En consecuencia el precarista es una persona que está en un limbo jurídico por no tener el asidero legal correspondiente para ocupar el bien.

El propietario deberá buscar el asesoramiento de un abogado que tendrá a su cargo hacerle ver al precarista la conveniencia de devolver la vivienda ante la posibilidad de someterse a un proceso judicial contemplado en el artículo 245 del Código Penal, donde está establecido el juicio por ocupación y usurpación de vivienda, sobre todo si ha habido violencia de parte del ocupante.

¿Cómo poner fin a la situación de precario?

En los juicios por precario hay jurisprudencia del Tribunal Supremo que en reiteradas oportunidades se ha referido al asunto en sentencias donde no dejan lugar a dudas acerca de la violación de los derechos del propietario por parte del precarista, tales las de 1958, 1961, 1982, etc.

En el mes de febrero del año 2000 el alto tribunal determinaba que “…se permite ejercitar el juicio por precario contra cualquier persona que disfrute o tenga en precario la finca, sea rústica o urbana, sin pagar merced…” , a tenor de lo dispuesto en la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC).

De igual forma la doctrina de las Audiencias Provinciales admite por precario el uso y disfrute de cosa ajena sin pagar merced o renta sin razón o título que legitime la posesión más allá de la condescendencia o liberalidad del poseedor real.

Sobre la base de la doctrina, para que prospere el desahucio por precario, se deben dar los supuestos de posesión real de la finca por parte del demandante, como dueño, o cualquier otro título real que le permita el disfrute, aunada a la posesión material sin título y sin pago de merced por el demandado.

También debe constar el plazo de un mes que se le ha otorgado al demandado para el desalojo de la finca, antes de la demanda en cuestión.

En fin, para poner cese a la situación de precario, el propietario tendrá que presentar la demanda por dos vías civiles principales: la demanda mediante la acción reivindicatoria y la de desahucio por precario, donde deberá demostrar la titularidad de la cosa reivindicada.