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El Contrato de Compraventa de Vivienda: [Tipos y Puntos Importantes]

¿Qué es el contrato de compraventa de una vivienda?

Es aquel contrato consensual, en el cual, uno de los sujetos —vendedor— acuerda con otro —comprador— la entrega pacífica de la posesión de una vivienda a cambio de un costo determinado.

A continuación vamos a exponer una serie de características y tipos de contratos de compraventa.

Tipos de contrato de compraventa

Bilateral y recíproco

Porque engendra derechos y obligaciones para ambas partes.

Oneroso

Lo que quiere decir que ambas partes tienen obligaciones y ventajas económicas recíprocas.

Conmutativo

Genera obligaciones y cargas contractuales equivalentes y recíprocas entre las partes.

Consensual

Para su formalización, se requiere de la voluntad explícita de las partes contratantes, es decir, la manifestación del consentimiento.

Principal

El contrato de compraventa existe por sí solo, pues no depende de otro contrato.

¿Para qué sirve?

El contrato de compraventa de vivienda nos sirve para establecer los derechos y las obligaciones de las partes interesadas, de forma que se pueda reclamar jurídicamente la falta que cualquiera de las partes hubiese cometido.

Derechos y obligaciones de las partes

El comprador está obligado a: Entregar al vendedor el precio, en la cantidad, lugar y fecha determinados en el contrato.

El vendedor está obligado a::

  • Entregar al comprador el poder y posesión de la vivienda.
  • Garantizar al comprador la posesión legal, con lo que en caso de que se produzca una evicción, surge la obligación de recuperar la cosa, ahora en manos de un tercero, y en todo caso a indemnizar daños y perjuicios.
  • Responder por los vicios y defectos ocultos de la vivienda.

El Código Civil permite al vendedor retener o suspender la entrega de la cosa en sólo dos supuestos:

  • Si el comprador no ha pagado el precio o no se ha señalado en el contrato un plazo para el pago.
  • Si después de la venta se descubre que el comprador es insolvente.

Así, el comprador no se hace propietario de la cosa comprada cuando la compra, sino hasta cuándo se la entregan. Esto, porque el contrato se perfecciona y es obligatorio desde que las partes consienten en el precio y objeto del contrato, con independencia de que la vivienda no haya sido aún entregada.

En este sentido, el contrato de compraventa no requiere como elemento estructural la entrega de la vivienda, generando únicamente la obligación de entregarla, según dispone el artículo 1461 Código Civil: «El vendedor está obligado a la entrega y saneamiento de la cosa objeto de la venta».

¿Cómo se formaliza el contrato de compraventa de vivienda?

El contrato de compraventa puede realizarse de forma escrita o verbal, siendo la primera la más recomendable, de manera que se eviten posibles malentendidos y conflictos entre las partes.

Así mismo, si las partes lo consideran conveniente, pueden acudir a un notario para validar el contrato. De esta manera, tenemos que el contrato por escrito puede ser:

Privado

Cuando el contrato se  formaliza entre las partes sin intervención de un funcionario público.  En este caso, la falta de escritura pública no priva de eficacia al contrato, que dimana derechos y obligaciones entre los contratantes.

Público

Cuando existe un  documento público, auténtico y fehaciente, autorizado por el notario,  y que sirve como medio de prueba tanto en juicio como fuera de él.

Requisitos para que el contrato de compraventa tenga validez

Los elementos obligatorios para que el contrato de compraventa sea válido son:

  • Que las partes contratantes tengan la capacidad suficiente para contratar y obligarse.
  • Que exista consentimiento entre las partes que intervienen.
  • Que existan obligaciones a cumplir.
  • El objeto del contrato, es decir, la vivienda que se va a comprar.
  • Que se determine un precio. Este, generalmente consiste en dinero, aunque también podría consistir parte en dinero y parte en otra cosa. En este caso, si no consta intención expresa, se entenderá que el contrato es de permuta, cuando el valor de la cosa dada en parte del precio excede al del dinero o su equivalente; y por contrato de compraventa en el caso contrario.

¿Qué debe contener el contrato de compraventa?

Estos son los puntos más importantes que debe contener un contrato de compraventa:
  • Detalles del comprador y del vendedor, así como de sus representantes, en el caso de haberlos: nombres, apellidos, DNI de ambos, etc.
  • Datos de la vivienda: dirección, dimensiones, etc.
  • Descripción detallada del bien y las condiciones en que se encuentra.
  • El precio y las condiciones de pago, en este caso, la forma y lugar del pago.
  • En el contrato también debe constar si el inmueble tiene hipotecas u otras cargas, y si el comprador lo adquiere con ellas o no, en cuyo caso el vendedor deberá cancelarlas.
  • Obligaciones y responsabilidades de las partes.
  • Causas de rescisión del contrato.
  • Gastos de compraventa. Se debe especificar quién asume los gastos derivados de la compraventa. De manera general, siempre es la parte compradora, a menos que se especifique cosa contraria.
  • Cláusulas extra: las diferentes cláusulas específicas que los involucrados hayan acordado, lugar de competencia judicial en caso de controversia, etc.
  • Firma de las partes: esta deberá encontrarse en todas las páginas del contrato.

Puntos importantes a tener en cuenta

Negociaciones previas

Antes de la formalización de un contrato debemos tener en cuenta ciertas negociaciones que deberemos realizar previamente.

Esto, debido a que la compraventa de una vivienda significa una actividad económica de gran importancia para las partes implicadas, por lo que resulta conveniente ir afinando los detalles antes de firmar definitivamente un acuerdo.

¿Qué es la carta de intenciones?

Por medio de esta, una de las partes —en este caso, el comprador—, manifiesta su intención de iniciar negociaciones y formular una oferta.

¿En qué consiste el precontrato o la promesa de compraventa?

Una vez iniciadas las negociaciones, las partes pueden proceder a la elaboración del contrato definitivo o pueden, si así lo prefieren, dejar la redacción y firma de este contrato para después, mientras siguen poniéndose de acuerdo.

Para asegurar que ninguna de las partes vaya a desistir, se puede firmar un contrato previo, de forma que ambas partes manifiesten una clara y decidida voluntad de celebrar un contrato de compraventa, pero dejan su definición a futuro.

Las negociaciones continuarán, pero la venta queda asegurada; así, cualquiera de las partes podrá solicitar su ejecución forzosa.

Opción de compra

La opción de compra se da cuando el vendedor concede preferencia y exclusividad a un comprador sobre otros, durante un plazo y en determinadas circunstancias.

Puede estar sujeta al pago de una prima que podrá considerarse a cuenta del precio de la futura compraventa.

En este caso, el vendedor queda obligado a:

  • Disponer a favor del beneficiario la vivienda por el plazo acordado.
  • No enajenar la vivienda.
  • Vender la vivienda en el momento en que se ejercite la opción por el beneficiario.

Arras

Semejante al anterior, el contrato de arras es un precontrato que  tiene como finalidad reservar el derecho sobre la compra de una propiedad. 

La diferencia entre ambas es que la opción de compra sólo concede al comprador preferencia y exclusividad por un tiempo definido y si se cumplen determinadas circunstancias, impuestas por el vendedor.

En el caso de las arras, en cambio, el comprador se reserva el derecho de adquisición sobre una vivienda a través de la entrega de una cantidad de dinero, estableciendo un tiempo límite para formalizar ante un notario la compraventa del bien en cuestión.

El riesgo que asume un comprador al no firmar un contrato de arras es que su promesa de compra se pierda, pues al no haber un contrato de por medio, dicha promesa no es más que un acuerdo verbal. Por su parte, el riesgo que asume el vendedor es que no se venda la vivienda.

Existen tres tipos de arras:

Arras confirmatorias

 Se llaman así porque, al firmar las arras y entregar la cantidad a cuenta, se confirma la venta.  Así, las arras se entregan como señal y parte de pago del precio y no le da derecho a ninguna de las partes a resolver el contrato por ningún motivo.

Arras penitenciales

Las arras penitenciales, en cambio,  permiten a cualquiera de las partes desistirse del contrato sin necesidad de alegar causa alguna. 

Esta opción resulta más conveniente cuando cualquiera de las partes no se quiere comprometer a llevar a cabo el contrato de compraventa. El vendedor quizás piense que puede recibir mejores ofertas, mientras que el comprador tal vez quiera seguir viendo otras opciones o termine resultando que no logró conseguir el dinero.

Arras penales

 En este caso, la cantidad entregada o recibida sustituye a la indemnización por daños y perjuicios en caso de incumplimiento. 

Por lo tanto, para que el que deudor pierda la cantidad o el acreedor deba devolverla por duplicado es necesario que se produzca un incumplimiento contractual que permita la resolución del contrato.

Gastos de compraventa

Además de lo anterior, en un contrato de también deberán constar los siguientes aspectos:

Los gastos que se deriven de estos, deberán especificarse en el contrato y determinar, a su vez, cuál de las partes se hará responsable por cubrirlos.

Trámites posteriores a la compraventa

Si al adquirir la vivienda, se ha realizado escritura pública, se debe gestionar dicho documento. Esto se hace de la siguiente forma:

  • Abonar los impuestos correspondientes a la Comunidad Autónoma, aportando copia de la misma y el impreso correspondiente. El plazo máximo para realizar este paso es de 30 días hábiles desde la fecha de la escritura.

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