¿Qué es el contrato de compraventa de una vivienda?
A continuación vamos a exponer una serie de características y tipos de contratos de compraventa.
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Tipos de contrato de compraventa
Bilateral y recíproco
Porque engendra derechos y obligaciones para ambas partes.
Oneroso
Lo que quiere decir que ambas partes tienen obligaciones y ventajas económicas recíprocas.
Conmutativo
Genera obligaciones y cargas contractuales equivalentes y recíprocas entre las partes.
Consensual
Para su formalización, se requiere de la voluntad explícita de las partes contratantes, es decir, la manifestación del consentimiento.
Principal
El contrato de compraventa existe por sí solo, pues no depende de otro contrato.
¿Para qué sirve?
El contrato de compraventa de vivienda nos sirve para establecer los derechos y las obligaciones de las partes interesadas, de forma que se pueda reclamar jurídicamente la falta que cualquiera de las partes hubiese cometido.
Derechos y obligaciones de las partes
El Código Civil permite al vendedor retener o suspender la entrega de la cosa en sólo dos supuestos:
- Si el comprador no ha pagado el precio o no se ha señalado en el contrato un plazo para el pago.
- Si después de la venta se descubre que el comprador es insolvente.
Así, el comprador no se hace propietario de la cosa comprada cuando la compra, sino hasta cuándo se la entregan. Esto, porque el contrato se perfecciona y es obligatorio desde que las partes consienten en el precio y objeto del contrato, con independencia de que la vivienda no haya sido aún entregada.
En este sentido, el contrato de compraventa no requiere como elemento estructural la entrega de la vivienda, generando únicamente la obligación de entregarla, según dispone el artículo 1461 Código Civil: «El vendedor está obligado a la entrega y saneamiento de la cosa objeto de la venta».
¿Cómo se formaliza el contrato de compraventa de vivienda?
El contrato de compraventa puede realizarse de forma escrita o verbal, siendo la primera la más recomendable, de manera que se eviten posibles malentendidos y conflictos entre las partes.
Así mismo, si las partes lo consideran conveniente, pueden acudir a un notario para validar el contrato. De esta manera, tenemos que el contrato por escrito puede ser:
Privado
Cuando el contrato se formaliza entre las partes sin intervención de un funcionario público. En este caso, la falta de escritura pública no priva de eficacia al contrato, que dimana derechos y obligaciones entre los contratantes.
Público
Cuando existe un documento público, auténtico y fehaciente, autorizado por el notario, y que sirve como medio de prueba tanto en juicio como fuera de él.
Requisitos para que el contrato de compraventa tenga validez
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¿Qué debe contener el contrato de compraventa?
- Detalles del comprador y del vendedor, así como de sus representantes, en el caso de haberlos: nombres, apellidos, DNI de ambos, etc.
- Datos de la vivienda: dirección, dimensiones, etc.
- Descripción detallada del bien y las condiciones en que se encuentra.
- El precio y las condiciones de pago, en este caso, la forma y lugar del pago.
- En el contrato también debe constar si el inmueble tiene hipotecas u otras cargas, y si el comprador lo adquiere con ellas o no, en cuyo caso el vendedor deberá cancelarlas.
- Obligaciones y responsabilidades de las partes.
- Causas de rescisión del contrato.
- Gastos de compraventa. Se debe especificar quién asume los gastos derivados de la compraventa. De manera general, siempre es la parte compradora, a menos que se especifique cosa contraria.
- Cláusulas extra: las diferentes cláusulas específicas que los involucrados hayan acordado, lugar de competencia judicial en caso de controversia, etc.
- Firma de las partes: esta deberá encontrarse en todas las páginas del contrato.
Puntos importantes a tener en cuenta
Negociaciones previas
Antes de la formalización de un contrato debemos tener en cuenta ciertas negociaciones que deberemos realizar previamente.
Esto, debido a que la compraventa de una vivienda significa una actividad económica de gran importancia para las partes implicadas, por lo que resulta conveniente ir afinando los detalles antes de firmar definitivamente un acuerdo.
¿Qué es la carta de intenciones?
¿En qué consiste el precontrato o la promesa de compraventa?
Una vez iniciadas las negociaciones, las partes pueden proceder a la elaboración del contrato definitivo o pueden, si así lo prefieren, dejar la redacción y firma de este contrato para después, mientras siguen poniéndose de acuerdo.
Para asegurar que ninguna de las partes vaya a desistir, se puede firmar un contrato previo, de forma que ambas partes manifiesten una clara y decidida voluntad de celebrar un contrato de compraventa, pero dejan su definición a futuro.
Las negociaciones continuarán, pero la venta queda asegurada; así, cualquiera de las partes podrá solicitar su ejecución forzosa.
Opción de compra
Puede estar sujeta al pago de una prima que podrá considerarse a cuenta del precio de la futura compraventa.
En este caso, el vendedor queda obligado a:
- Disponer a favor del beneficiario la vivienda por el plazo acordado.
- No enajenar la vivienda.
- Vender la vivienda en el momento en que se ejercite la opción por el beneficiario.
Arras
Semejante al anterior, el contrato de arras es un precontrato que tiene como finalidad reservar el derecho sobre la compra de una propiedad.
La diferencia entre ambas es que la opción de compra sólo concede al comprador preferencia y exclusividad por un tiempo definido y si se cumplen determinadas circunstancias, impuestas por el vendedor.
En el caso de las arras, en cambio, el comprador se reserva el derecho de adquisición sobre una vivienda a través de la entrega de una cantidad de dinero, estableciendo un tiempo límite para formalizar ante un notario la compraventa del bien en cuestión.
Existen tres tipos de arras:
Arras confirmatorias
Se llaman así porque, al firmar las arras y entregar la cantidad a cuenta, se confirma la venta. Así, las arras se entregan como señal y parte de pago del precio y no le da derecho a ninguna de las partes a resolver el contrato por ningún motivo.
Arras penitenciales
Las arras penitenciales, en cambio, permiten a cualquiera de las partes desistirse del contrato sin necesidad de alegar causa alguna.
Esta opción resulta más conveniente cuando cualquiera de las partes no se quiere comprometer a llevar a cabo el contrato de compraventa. El vendedor quizás piense que puede recibir mejores ofertas, mientras que el comprador tal vez quiera seguir viendo otras opciones o termine resultando que no logró conseguir el dinero.
Arras penales
En este caso, la cantidad entregada o recibida sustituye a la indemnización por daños y perjuicios en caso de incumplimiento.
Por lo tanto, para que el que deudor pierda la cantidad o el acreedor deba devolverla por duplicado es necesario que se produzca un incumplimiento contractual que permita la resolución del contrato.
Gastos de compraventa
Los gastos que se deriven de estos, deberán especificarse en el contrato y determinar, a su vez, cuál de las partes se hará responsable por cubrirlos.
Trámites posteriores a la compraventa
Si al adquirir la vivienda, se ha realizado escritura pública, se debe gestionar dicho documento. Esto se hace de la siguiente forma:
- Abonar los impuestos correspondientes a la Comunidad Autónoma, aportando copia de la misma y el impreso correspondiente. El plazo máximo para realizar este paso es de 30 días hábiles desde la fecha de la escritura.
- Inscribir la compra en el Registro de la Propiedad.
Contrato abierto lleva 1 año que debo hacer aunque ya piso con x dinero
Hice una transferencia bancaria a la inmobiliaria para pasar una oferta para la compra de una casa. Antes de pasar la oferta les comuniqué que no lo hicieran y no firmé ningún tipo de documento de reserva puesto que no quería hacer la reserva. La inmobiliaria me contesta que ellos hicieron la oferta y que no puedo recuperar el dinero de la reserva y se escudan en que en la transferencia bancaria pone en comentarios los datos de reserva. La reclamación de la inmobiliaria es legal? Muchas gracias y un saludo.