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Contrato de Arras: ¿Qué es? ¿Puntos Importantes? ¿Dónde y cómo se redacta?

    

En cualquier operación de compraventa debemos de tomar ciertas decisiones que nos permitan garantizar un proceso confiable, eficaz y exitoso.

El contrato de arras es, sin duda, uno de esos pasos, ya que  consiste en un documento de compromiso mutuo que le permite al comprador reservar el derecho de compra sobre una propiedad. 

Si quieres conocer un poco más acerca de este tipo de contrato, sigue leyendo. En este artículo te explicamos lo que necesitas saber sobre el contrato de arras.

    

¿Qué es un contrato de arras?

El contrato de arras —también conocido como de señal o anticipo— es un  documento privado que tiene como finalidad reservar el derecho sobre la compra de una propiedad. 

En dicho acuerdo se debe entregar una cantidad de dinero en concepto de señal, previamente pactada por ambas partes, y debe, además, establecerse un tiempo límite para formalizar ante un notario la compraventa del bien en cuestión.

Por lo anterior, bien podemos decir que las arras es, generalmente, un pre contrato, dado que lo que se está conviniendo es la obligación de firmar un contrato de compraventa en el futuro.

El riesgo que asume un comprador al no firmar un contrato de arras es que su promesa de compra se pierda, pues al no haber un contrato de por medio, dicha promesa no es más que un acuerdo verbal. Por su parte, el riesgo que asume el vendedor es que no se venda el bien.

Y si bien, el contrato de arras beneficia a ambas partes, el beneficio mayor suele ser para el comprador, pues siempre existe el riesgo de que un vendedor obtenga una oferta mejor. Firmando este contrato, tal riesgo se disuelve.

    

Características del contrato de arras

Entre las características del contrato de arras encontramos que es:

Privado

Es decir, que no es obligatorio acudir al notario.

Transitorio o temporal

Mediante el contrato de arras, ambas partes declaran su interés en llevar a término la operación. El pago del anticipo o señal es uno de los pasos previos a la formalización de esta compraventa.

¿Para qué sirve el contrato de arras?

Como ya hemos dicho, el contrato de arras es un documento privado en el que se deja por escrito la obligación de firmar posteriormente un contrato de compraventa de una propiedad. No se trata más que de establecer un medio para asegurar la formalización de la operación, esto es, que se firme la compraventa.

    

Para que el derecho sobre la compra se le otorgue al comprador interesado, éste deberá entregar previamente uno anticipo como señal de su voluntad de finalizar el proceso.

Así pues, el contrato de arras puede resultar un documento esencial como paso previo a adquirir la propiedad de un inmueble, puesto que en él se simboliza el interés cierto que tiene un potencial comprador de adquirir el mencionado inmueble.

Además, materializa la negociación entre las partes, pues define ciertos elementos esenciales, como la descripción del bien que se va a transmitir, el precio que se va a pagar por la compraventa o el momento en el que la operación va a ser perfeccionada.

En definitiva, las arras sientan las bases que posteriormente van a ser elevadas a público mediante una escritura ante Notario.

No hay una cantidad obligada para las arras, está será en función del interés de ambas partes;  a mayor señal, es más probable que la compraventa se realice. 

No obstante, es importante tener en cuenta que las arras no garantizan completamente la ejecución de la operación. Además, como veremos más adelante, se debe especificar cuál es la función del anticipo.

¿Qué debe especificarse en un contrato de arras?

La cantidad que se entrega como anticipo recibe el nombre de arras.

De acuerdo a la intención de las partes, estas pueden tener tres funciones en el ordenamiento jurídico: confirmatorias, penitenciales o penales.

Cada una de estas funciones tiene consecuencias distintas para comprador y vendedor, por lo que es siempre aconsejable que se especifique en el contrato.

    

Arras confirmatorias

Se llaman así porque, al firmar las arras y entregar la cantidad a cuenta, se confirma la venta. Así, las arras se entregan como señal y parte de pago del precio y no le da derecho a ninguna de las partes a resolver el contrato por ningún motivo.

Dicho de otro modo, si el comprador se niega a escriturar o el vendedor se niega a comprar, la parte afectada  podrá exigir a la otra que se cumpla la compraventa.  Además, podrá exigirle una indemnización por daños y perjuicios.

En tal caso, las arras no sustituyen dicha indemnización.

Arras penitenciales

Las arras penitenciales, en cambio, permiten a cualquiera de las partes desistirse del contrato sin necesidad de alegar causa alguna.

Esta opción es más conveniente cuando cualquiera de las partes no se quiere comprometerse a llevar a cabo el contrato de compraventa. El vendedor quizás piense que puede recibir mejores ofertas, mientras que el comprador tal vez quiera seguir viendo otras opciones o termine resultando que no logró conseguir el dinero.

Cuando las arras son penitenciales,  el depósito funciona como indemnización. 

De esta manera, el comprador puede resolver el contrato, por cualquier motivo, pero arriesgándose a perder la cantidad entregada. Por su parte, si es el vendedor el que decide echarse para atrás, deberá devolver al comprador el doble de la cantidad recibida como depósito.

Las arras penitenciales son, probablemente, la opción más habitual a la hora de señalizar el traspaso de una vivienda (compraventa de una casa).

No obstante, es de fundamental importancia que su función este especificada en el contrato, de lo contrario, pueden considerarse como confirmatorias, obligando a las partes a terminar el contrato de compraventa.

Arras penales

    

En este caso, la cantidad entregada o recibida sustituye a la indemnización por daños y perjuicios en caso de incumplimiento.

Por lo tanto, para que el que deudor pierda la cantidad o el acreedor deba devolverla por duplicado es necesario que se produzca un incumplimiento contractual que permita la resolución del contrato.

Si una o ambas partes quieren que la cantidad recibida se convierta en una indemnización se debe indicar expresamente que las arras sean penales. De este modo, la venta está confirmada desde el principio y la indemnización también queda definida sin tener que acreditar que se ha sufrido daños y perjuicios por el importe.

Así, si el comprador incumple, el vendedor puede resolver el contrato y quedarse con la cantidad recibida en concepto de indemnización o, si lo prefiere, podrá exigir que se finalice la compra del bien.

A su vez, si el vendedor es el que incumple, el comprador podrá exigir, por su parte, que el proceso de compraventa se cumpla o, si lo prefiere, recibir el depósito por duplicado.

Cualquiera que sea la función de las arras, como mencionamos anteriormente, es indispensable que venga especificado en el contrato. Si esto no ocurre, en caso de haber algún incumplimiento, la jurisdicción considera las arras como una promesa de contrato y el depósito es a cuenta del total del pago por el bien.

Dicho de otro modo, la ley considerara que ya se ha formalizado la compraventa y se ha pagado una cantidad previa. De esta forma, el comprador puede ser obligado a comprar por la cantidad convenida o, en el caso del vendedor, éste será obligado a venderlo o devolver la cantidad.

¿El contrato de arras es obligatorio?

    

Aunque el contrato de arras  no es legalmente obligatorio,  en muchas ocasiones sirve para que una de las partes, o ambas, se queden más tranquilas desde el momento en el que se alcanza el acuerdo y hasta que se finaliza el proceso de compraventa.

Pese a la conveniencia de firmar un contrato de arras como paso previo a la formalización de una compraventa, hay ciertas personas que son reticentes a su empleo. Muchas consideran que es un obstáculo, porque toma tiempo redactarlo y requiere de abogados que lo redacten o, en su defecto, uno debe, con desconocimiento en la materia.

Sin embargo, puede ofrecerle ciertas ventajas tanto al comprador como al vendedor.

Para el vendedor, la firma de un contrato de arras supone una entrada de efectivo que en ocasiones puede ser muy necesaria.

Para el comprador, por su parte, el contrato de arras le permite asegurar el bien, aún si no puede realizar su compra de forma inmediata; de esta manera se asegura que el vendedor no se echará para atrás si recibe una oferta superior.

¿Qué pasa en caso de incumplimiento?

Cuando en el contrato se ha especificado que las arras son penitenciales, el Código Civil establece lo siguiente:

“Si la venta no se lleva a cabo dentro del plazo estipulado en el contrato, de forma automática se liberan ambas partes de cualquier compromiso contraído, además que el responsable de la demora pierde el importe de la señal, sin importar las circunstancias que hayan impedido que se llevará a cabo la operación.

Como ya hemos mencionado, si es el vendedor quien incumple con el contrato de arras, no solo se verá obligado a devolver el depósito al comprador, sino que dicho pago deberá ser el doble de la cantidad entregada.”

Cuando las arras son penales o confirmatorias, la única manera en la que el comprador puede recuperar la inversión es si demuestra que ha habido algún tipo de vicio oculto preexistente.

Los vicios ocultos son defectos graves y relevantes en el bien, ocultos al comprador antes y durante la firma del contrato de arras. Por lo tanto, deben ser preexistentes a la venta de la propiedad y existir en el momento que se firmaran en el contrato.

El plazo máximo para demostrar los vicios ocultos y hacer la reclamación es de  6 meses desde la firma del contrato de arras . Posteriormente, no se podrá alegar ningún vicio oculto.

¿Quién firma el contrato de arras?

Por norma general el contrato de arras se firma por el comprador y el propietario del inmueble.

Pero pueden ocurrir otros dos casos:
  • Que dicha vivienda sea comprada por una pareja, entonces simplemente será suficiente con que uno de los dos miembros de la pareja firme el contrato, estableciendo claramente que esta firmando en representación del matrimonio.
  • Cuando se trata de compradores que son un matrimonio que se encuentran en régimen de separación de bienes o, en su caso, que son una pareja que todavía no contraen matrimonio, entonces ambas personas tienen que firmar el contrato.

¿Dónde se puede firmar?

Siendo un contrato de carácter privado, este puede realizarse en cualquier sitio. Además,  no es necesario la intervención ni la presencia de un notario. 

No obstante, si el contrato lo hemos hecho en escritura pública, nos aseguramos que, en caso de cualquier eventualidad, problema o controversia, el notario velará por vendedor y comprador, comprobando que todo esté en regla.

    

¿Cómo se redacta?

 Para evitar complicaciones, el contrato de arras debe ser claro y lo más específico posible,  detallando las condiciones y características lógicas de todo contrato.

Lo idóneo es que recoja todos los datos que aparecerán en el futuro contrato de compraventa, identificando perfectamente la vivienda y sus anexos, el precio y forma de pago, el plazo previsto para el otorgamiento de la escritura pública y los pactos sobre distribución de gastos en la compraventa, si existieran.

Como regla general, el contrato deberá contemplar como mínimo:

  • Datos personales de comprador y vendedor, con sus correspondientes documentos de identidad.
  • Descripción detallada del bien en cuestión. Si se trata de un inmueble: dirección, locación, superficie, número de habitaciones, etcétera.
  • Descripción del estado del bien: si es nuevo, si tiene desperfectos, el estado de la pintura, etc.
  • Accesorios y anexos: Garaje, trastero, etc.
  • El precio final y la forma de pago de manera clara y precisa.
  • Acuerdo del contrato de arras, es decir, la cantidad y el plazo que acuerdan el comprador y el vendedor.
  • El tiempo máximo para formalizar la venta, así no habrá malentendidos.
  • Cantidad de dinero que se pagará en concepto de señal, especificando de forma clara la función que tiene dicha cantidad: confirmatoria, penitenciaria o penal.
  • Especificar si el depósito es a cuenta de la compraventa, de manera que se descuente del precio final cuando se constituya la escritura.
  • Las posibles cargas de la propiedad. En este punto, es fundamental que haya absoluta transparencia por parte del propietario. Si la vivienda es de nueva construcción, esta cantidad tendrá que estar gravada con el 10% de IVA.
  • Reparto de los gastos de compraventa.
  • Cualquier otro punto acordado, por ejemplo, las facturas pendientes de la casa, etc.

Más puntos a tener en cuenta

La firma de un contrato de arras suele dar un tiempo precioso al comprador en caso de tener que negociar con el banco la concesión de una hipoteca. Si este es tu caso, el comprador  deberá asegurarse de que en el contrato se especifique que la negación del crédito no supondrá una pérdida de lo pagado. 

Como ya hemos dicho, la clasificación de las funciones de las arras es relevante en la medida que las consecuencias jurídicas son completamente diferentes según las arras tengan una función penitenciaria, confirmatoria o penal.

La cantidad que habrá que desembolsar para formalizar el contrato de arras la tienen que acordar el comprador y el vendedor.

La forma de pago del dinero que se entrega a cuenta está también sujeto a un acuerdo entre las partes, aunque siempre debe ser nominativo, es decir,  que en la transacción figure el nombre de quien recibe la cantidad.  De esa forma se puede acreditar el pago si fuera preciso.

En el caso de que la vivienda sea adquirida por una pareja, hay dos posibilidades:
  • Si forman un matrimonio en régimen de gananciales, bastará la firma de uno de los dos para formalizar el contrato de arras, aunque debe hacerse constar que lo hace en representación del matrimonio.
  • Si entre ambos existe separación de bienes o no están casados, será preciso que los dos firmen el contrato.

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